北京市CBD写字楼市场分析doc.doc

北京CBD写字楼市场分析 北京CBD形成于上个世纪90年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（CBD）。北京的CBD范围为：西起东大桥路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约3.99平方公里，以东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，CBD写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。 一、CBD区域概况 1、CBD的功能定位及规划 CBD(商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约占50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为CBD核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，是CBD超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。 2、CBD交通状况 目前CBD内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，CBD道路系统及内外交通组织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。CBD交通拥堵问题将借助立体空间体系来解决，CBD地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。到2008年，CBD地下空间将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。 图1 CBD写字楼项目空间分布图 二、CBD写字楼供应分析 1、2004年以来，CBD写字楼供应量较为稳定，保持在50万平方米左右 据统计，截至2007年9月，CBD写字楼供应面积（现房及新增准售面积）约为328万平方米。自2004年至2006年，区域内写字楼供应量较为稳定，年供应量在50万平方米左右（详见图2）。2007年CBD区域入市的写字楼项目较少，2007年1-9月份，新增供应量约10万平方米。2006年以来宏观调控及2007年的多次加息，增加了开发商的融资难度，且随着拆迁难度的加大，延迟了部分项目入市；另外，随着区域内可开发用地逐渐减少及目前房价快速上升的态势，提高了开发商的未来预期，也进一步推迟了部分项目入市，使得2007年前三季度入市项目大幅减少。从供应的时间段来看，2002年及以前的供应量约为129万平方米，约占总供应量的40%，其中有大量上世纪九十年代建成的写字楼，如国贸中心、京广中心、嘉里中心、汉威大厦等典型写字楼项目；更多的供应量则是在2003年以后，其供应面积约为200万平方米，约占总供应量的60%，其中规模较大的项目有：北京财富中心、中环世贸中心、北京万达广场、北京银泰中心、东方梅地亚中心等大型高档写字楼项目。 图2 CBD历年写字楼供应情况图 2、现房租售是2002年及以前CBD写字楼供应的主要方式，2003年以后主要以期房预售供应方式为主 据统计，CBD的写字楼供应方式主要为现房租售及期房预售。2002年及以前现房租售供应面积约为56万平方米，约占同期总供应量的43%，是CBD区域内写字楼供应的重要方式；2003年开始，区域内的写字楼供应主要采取期房预售方式，除个别开发商自持项目以外，绝大多数项目进行期房预售。2003年至2007年9月份，预售供应量总计185万平方米（详见表1、图3），约占同期总供应量的93%。 图3 2003-2007年9月份CBD写字楼预售供应情况图 表1 2003年-2007年9月CBD新增写字楼项目一览表 序号 项目名称 地理位置 办公面积 （万平方米） 1 蓝堡国际中心 朝阳区西大望路 6.30 2 温特莱中心 朝阳区西大望路1号 6.88 3 阳光100 朝阳区光华路2号 1.60 4 百富国际大厦 朝阳区工人体育场东路18号 8.98 5 尚都国际中心 朝阳区东大桥路8号 6.48 6 SOHO尚都 朝阳区东大桥路8号 5.46 7 富尔大厦 朝阳区东三环中路9号 3.47 8 世纪财富中心 朝阳区嘉里中心的西侧 9.58 9 中环世贸中心