北海市房地产分析doc.doc

北海房地产的分析 (一)、北海房地产在国内走势分析 城市的发展与房地产业之间是一种互动的关系：房地产业是城市发展的基础产业，城市是房地产运行的载体：城市的飞速发展带动房地产市场的发展，房地产市场的逐步完善也将促进城市经济的发展。北海做为中国一个普通的三线城市，在中国房地产发展的大军中，有会存在怎样的优劣势呢，国内市场的调控对其又会有怎样的影响？ 一、全国范围内二、三线城市的发展优势 2003年，全国房地产市场平均价格为2359元/平方米，到了2009年增至4695元/平方米，6年时间将近翻了一番。其中，一线城市房价上涨速度元快于平均水平，如北京上涨291％，上海上涨251％。为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量相对稳定。在一线城市房价过高，土地资源稀缺以及城市发展等瓶颈问题的共同作用下，开发企业及购房者也逐渐把目光移至二、三线城市。 相对于一线城市来讲，二、三线城市的房地产发展更具有优势，主要比较有： 1.二、三线城市GDP增速普遍高于一线城市 GDP是反映一个国家或地区经济发展水平的重要指标，它对房地产市场的发展具有重要影响。目前一线城市房地产市场比较成熟，GDP也一直居国内首位。但是随着经济水平的不断提高，GDP的增长幅度渐趋平缓，对比一线城市与二、三线城市2009的GPD增长率，北京、上海、广州、深圳的增速明显低于部分二、三线城市，尤其是上海GDP增速8.2，处于较低水平。二、三线城市GDP总量虽不及一线城市，但近几年城市化水平不断提高，经济处在于快速增长期，城市规模及经济水平随之迅速提高，北海市2010年GDP增长率高达16.1％，在国内排前列水平。 2.二、三线城市人均可支配收入增长快于一线城市 2000年以来，北京、上海、广州、深圳等一线城市的人均可支配收入水平一直高于全国平均水平，这些地区房地产市场需求量也较大，但是近几年，随着城市经济的发展，其城市居民可支配收入增长较为平缓，而一些二、三线城市经济则进入快速增长期，居民可支配收入水平较为迅速。2007年很多二、三线城市的人均可支配收入增长率已经明显高于北京上海。2009年受金融危机的影响，虽然哥城市人均可支配收入水平不同程度下滑，但很多二、三线城市的居民收入增长率依然高于北京上海。城市居民收入水平的提高带动了房地产需求量的增加，进而带动了地区房地产市场发展，吸引了更多投资企业的目光。 3.二、三线城市房价收入比较合理，购买力强劲 随着城市经济的发展，部分城市房价疯狂上涨，上涨速度远快于城市居民收入水平的增速，已大大超出了居民的购买力。2009年北京、深圳、上海房价收入比明显比二、三线城市的房价收入比高。一线城市过高的房价使得刚性需求无法实现，投资、投机性需求占领市场。而二、三线城市房价收入比低，居民购买力较为充裕，而且房价和收入的上涨空间比较大、上涨速度较快，为开发商提供了较大的利润空间及较好的发展前景。 土地市场来看，二三线城市土地资源丰富，楼面地价相对比较低，开发商拿地成本不高，且竞争压力较小。而一线城市土地资源开发时间较长，可发开土地越来越少，且楼面均价不断上升，土地容积率，绿化率等指标要求严格，土地市场门槛提高，打部分企业已经将目光转移到了二、三线城市。 楼面均价是衡量开发商拿地成本的一个重要指标。开发商在一线城市的那地成本远高于二、三线城市。而二、三线城市的楼面地价处于中等水平，利润空间较大。 房价上涨空间也衡量一个城市房地产投资利润空间的标准。大部分二、三线城市商品房价格比较低，而一线城市的房价上涨空间小。因此，二、三线城市越来越受到房企的关注，并逐渐调整其投资策略。 企业战略布局转移，房企在二、三线城市的土地储备远高于一线城市。目前，大部分房企在二、三线城市的土地储备增速也大于一线城市的增速。长远看来，大型地产企业向二、三线城市转移是必然的趋势，这是由土地资源的稀缺性和不可再生性决定的。 从上可以看出，中国二、三线城市增长势头非常强劲，无论是土地市场、房地产市场以及投资环境方面都逐渐成熟。适当的城市规模、稳定的宏观调控以及逐渐完备的公共设施建设为二、三线城市房地产快速发展奠定了基础；丰富的土地资源，低廉的土地成本、合理的市场价格及巨大的需求量为开发商提供了巨大的利润。因此预计未来几年，二、三线城市房地产市场会保持快于一线城市的发展速度，中国房地产行业也将会在市场、政策的双作用下，作践发展与完善。 二、北海自身的城市价值及特点 1.北海城市特点 北海市位于广西南部，属亚热带气候，中国14个沿海开放城市之一。是中国西部唯一具备空港，海港，高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。北海三面环海