万辰镇江天桥路项目的可行性研究报告.ppt

作为造城运动的“副产品”，镇江商业在本轮城市大发展的契机下得到了空前的快速发展。商业格局已经从单一核心向多核心过渡，将逐步形成复合、立体的商业体系 目前镇江市区主要商业分布如下图： 机会（Opportunities） 政府年度拆迁力度增大，市场需求激增； 配套完善，成熟地段价值凸显； 商业氛围浓厚，商圈效应逐渐成形。 威胁（Threats） 新城区建设对老城区客群的分流； 毗邻项目对项目的贴身竞争； 多核商圈发展进城缓慢，专业市场外移。 优势（Strengths） 地块位于老城区成熟地段，区位优越； 毗邻感到，公交发达，交通便利； 周边又良好的自然环境； 配套完善，商业氛围浓厚。 S-O：发挥优势，抢占机会 凭借项目成熟地段，完善配套，通过项目产品的打造，奠定项目形象，快速抢占市场。 结合项目资源，科学合理配置项目业态，使项目利润最大化。 S-T：发挥优势，转化威胁 抢占新城区尚未成型前的市场契机，凸显老城区项目地段、配套优势。 差异化的项目定位，以竞合策略规避直面竞争。 劣势（Weaknesses） 项目所处区域片区形象破旧； 区域缺乏整体性规划； 毗邻铁路，高铁，有噪音影响； 地势高差较大； 拆迁量较大。 W-O：利用机会，克服劣势 通过项目的配套优势，以及商圈发展潜力，使项目形象与原始区域形象脱离； 通过合理的规划设计，以及产品塑造，引领区域形象转变。 W-T：减小劣势，避免威胁 以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手。 内部能力 外部因素 SWOT分析 地块属性优势明显 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 属性界定 项目属性 临街临路的高容积率综合地产项目 综合性项目 位于老城南部板块成熟区域，青年广场核心地段 核心地段 区域属性 城市规划中，项目区域将建成青年广场商圈，随着九润商业广场等项目的启动，商圈形象将快速提升。 规划区域商圈 周边配套较为完备，但有待进一步升级，随着镇江城区的外扩，未来老城南部板块潜力巨大。 老城南部 老城南部，区域成熟，地段优势明显的中等规模地产综合项目 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 从项目所处区域、地段以及项目周边的环境和条件来看，项目具有较强可行性。 可行研判 可行研判 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 本报告思路提纲 项目本体分析 市场背景研究 发展方向初判 项目发展模式研判 项目经济测算 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 综合 用地 商业 游乐场 办公 酒店 或 公寓 住宅 商业+住宅 商业 住宅 项目可能的发展方向分析 纯住宅 住宅+商业 纯商业 从用地性质， 我们能想到哪些可能？ 初步 方向 发展方向判定 方向研判 总结建议 发展方向 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 纯住宅 住宅+商业 纯商业 纯住宅 住宅+商业 纯商业 纯住宅 住宅+商业 纯商业 通过市场机会和效益最大化，经行第二次筛选 通过不同模式的优势比对，经行第三次筛选，得出最优发展方向 一般商住模式 “综合体”模式 第一层过滤 第二层过滤 第三层过滤 结合镇江市场的竞争程度，综合考虑地块资源以及开发目标经行初次筛选 发展方向判定 方向研判 总结建议 发展方向 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 初次筛选——结合镇江市场的竞争