中原2010年7月东莞返目地产市场研究报告.docVIP

7月中小户型占市场主导 “金九银十”迎别墅供应高峰 ——摘录自中原地产7月研究报告 [提要]2010年7月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应为市场推货主导，占总量的58.74%，其中 60㎡以下的公寓产品供应明显飙升，81-100㎡的中等户型也有小幅增加，这主要是新政后中小户型相对来说走货较理性，尤其是赠送面积多、性价比高的、地段好的项目，因此开发商抓住市场上的这一特点，顺市推货。一、 土地市场分析 1、 土地供应分析 土地供应“量少质平”。 2010年7月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，总面积19.17万㎡，其中有4宗商住用地，面积总计10.00万㎡；7宗工业用地，占地8.74万㎡；1宗商业金融用地，占地0.39万㎡；本月正值楼市淡季，相比6月土地供应明显萎缩，特别在商住用地方面，虽然也有4块商住用地开始挂牌，但供应优质地块较少，唯一造成开发商激烈竞争的仅有大朗镇巷尾村地块。 2010年7月东莞挂牌上市土地情况一览： 2、 土地交易分析 土地交投“抢地与流拍”并存。 2010年7月东莞市成交20宗土地，其中4宗为商住用地，成交面积为17.46万㎡，成交金额6.59亿元；此外，工业用地成交16宗，总面积57.24万㎡，成交总金额2.17亿元。本月土地市场依然没有太多亮点，除了供应地块本身因素除外，外围楼市环境一直萎靡不振也是重要原因，但还是有开发商敢于拿地，如深物业经过23轮竞价拿下大朗镇巷尾村地块，永江地产经过51轮竞价拿下谢岗镇广场中路地块；另一方面，本月有3宗商住用地流拍，桥头镇大洲村地块，面积不大不小，况且以桥头当前的宏观经济以及房地产发展水平来看，短期之内很难有大的飞跃，所以流拍也不算意外；莞城可园南路的2个地块已经是今年第二次拿出来转让，但仍然无人问津。 2010年7月土地挂牌交易情况如下： 3、 商住用地成交量价走势分析 即使有个别地块激烈竞拍，但流拍也如影随形。 7月，东莞市成交4宗商住用地，3宗流拍，其中大朗镇巷尾村编号为2010G048地块，被深物业以2.14亿元收入囊中，楼面地价1454元/平方米；谢岗镇广场中路2010G050地块，被永江地产以6500万元斩获，楼面价2373元/平方米；此外，寮步镇富竹山地块与南城白马社区地块分别被广源地产、东莞天安数码城以底价拿下。整体而言，土地市场既有地块形成激烈竞拍的局面，但流拍的情况也不在少数，这种情况充分的反映了目前东莞土地市场形势不甚乐观，同时表现出比较理性。 供需小结：2010年7月，东莞土地市场供应与成交都比较平淡，虽然有几宗商住用地上市，但流拍成为不可避免的插曲，在7月楼市新政进入100天的时期，政策并没有明显松动的迹象，所以土地市场短期表现相对平抑。 后市展望： 8月挂牌交易的商住、商业用地一览： 8月土地交投气氛将跌到冰点。 8月份，正是楼市“青黄不接”的时期，尴尬地处在两个旺季的中间。土地政策方面，近期国土资源部出台《关于进一步做好征地管理工作的通知》，提高征地补偿标准、同地同价、征地须先安置后拆迁、不得强行实施征地等内容，尽力规范土地市场的各个交易环节。根据东莞市国土局公布的时间表，截止目前仅得2块商住、商业地块将在8月拍卖，可见东莞土地市场受政策调控影响仍然较大，交投气氛很有可能跌落到一年多来的冰点。 二、 新增供应状况 加推、新盘陆续上市，7月全市新增商品房供应42.04万㎡，环比上升86.43%。 2010年7月份东莞新增商品房供应总体情况： 据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年7月全市共有23个项目有新增供应（如下图），总供应面积为42.04万㎡，环比上升86.43%，同比上升15.43%，新增供应自2月份到5月份呈现“阶梯”形状，但6月份出现了供应放缓，7月份后出现第二波回升迹象.这其中有以下几个方面的原因：一是7月份楼市相对来说是传统淡季，市场上推货量较少，但是新增供应仍在释放，开发商淡季中进行的更多的是预热和蓄客；二是部分工程项目在这个时候已陆续达到预售条件并进行网上备案；三是受新政持续影响，部分项目提前入市，抢占先机，避免了后市中激烈的竞争，供应也提前放量。 7月份新增供应中住宅供应面积为33.24万㎡，供应套数为3943套；普通住宅新增供应共13个项目：景湖时代城二期、东田丽园五期、万科?金域蓝湾二期、金地格林上院三期、祥利上城、长安花园等；别墅供应2个项目：江南第一城二期、卓越?蔚蓝城邦；公寓供应项目有：菁英时代、新世纪?颐和居、丹缇轩。非住宅中商铺、车库供应放量明显，总供应达到了8.80万平米，这些供应量多的项目有：景湖时代城二期、东骏豪苑二期、盛和新都会、菁英时代、新世纪?颐和居、祥利上城等。 附图：2010年7月份新增供应项目分布图： 附表：2010年7月份全市商品房新增供应项目一览： 镇区新盘陆续