2000年—2007年深圳房地产市场价格运行与调控分析报告.docVIP

2000年—2007年深圳房地产市场价格运行与调控分析报告 一、??????? 2000～2007年深圳房地产价格运行分析 （一）2000～2004年期间 2000～2004年，深圳房地产市场连续保持平稳运行态势。5年期间，我市房价基本在5000～6000元/平方米之间波动。此间，由于房地产开发投资增速较快，房地产供应较为充足，商品住宅销售规模保持每年10%左右的平稳增幅；同时，由于人口的高速机械增长，对房地产市场产生了较大的需求，并使全市房地产市场持续保持供求两旺,整个市场呈现稳定发展的局面。 （二）2005～2007年期间 2005年下半年以来，深圳房价出现快速上涨。2005年、2006年、2007年三年，房价分别为7040元/平方米、9230元/平方米、13370元/平方米，三年时间房价几乎翻了一倍，房价上涨势头较为迅猛。这期间，本市房地产市场供求关系的紧张，是导致房价快速上涨的主要原因；而在国内投资性需求快速上升的同期，本市住房市场投资、投机需求的增长，是加速房价上升的重要原因。 从供求关系看，2005～2007年是深圳市住房市场供求关系比较紧张的时期。2000～2006年，深圳市常住人口从432万人增加到847万人，人口的快速增长，使住房市场需求快速上升；“十五”期间，每年商品住房销售面积达到800万平方米以上，比“九五”期间每年平均水平高出了一倍。在住房需求不断增长的同时，住房供应却不断趋于紧张。自2002年以来，由于深圳土地资源的紧缺以及国家土地管理政策的进一步严格，深圳市政府开始实施连续多年的土地供应紧缩政策，包括房地产用地在内的全市各类建设用地都进行了供应总量的严格控制。这期间，每年新增房地产用地供应仅为1平方公里，少于以前每年3平方公里的供应规模。随着新增供应的持续减少，2005年以来，全市可供应的新建商品住房也随之减少。2005、2006、2007三年，全市每年批准预售的住房面积分别下降了11.77%、2.39%、15.83%；而可供应规模的持续减少，直接引致商品住宅销售面积的下降，造成2006、2007年连续出现21%、29%的销售规模大幅下降，市场交易持续萎缩，“价升量减”的特点明显。综上所述，2005年以来，深圳房地产市场在供应规模持续减少情况下，住房市场供求矛盾不断加剧，这是导致2005年下半年以来住房价格快速上涨的主要原因。 ? 从住房投资情况看，自2005年以来，国内经济形势的整体向好、人民币持续升值以及国内资金流动性过剩，带来了国内新一轮投资性需求的快速上升。深圳作为国家改革开放的窗口，经济持续几十年保持较快的增长；而深圳居民作为国家改革开发的受惠者，在国内各大城市中具有人均收入水平高、个人资产累计程度高、财富聚集效应强等特点，并因此具有较强的投资意识，一旦市场出现某种商品的价格持续上涨（如房地产、股票），即容易产生“羊群效应”，追涨价格，获取投资回报。从近几年新建商品住房的购买对象看，每年近60%的购房者都为本市户籍人口（仅占全市实际人口15%），购房意愿多为换房改善居住条件或进行住房投资；而部分高档住房项目的调查表明，70%的购房者为多次购房家庭，购房投资意向较强；尽管有关购房意向调查表明本市投资性购房意向者占全部购房意向群体比例为30%，但从实际购房行为看，投资购房的比例远不止于此。此外，本市经济形势的看好，房地产市场的多年持续旺盛发展，也对外地投资者有着强劲的吸引力，尤其是二手住房市场，对各类外地的炒家具有一定的吸引力。从2000年以来深圳二手住房市场的交易情况看，每年二手住房保持25%以上的增长速度，2007年二手住房销售面积高于新建商品住房近一倍，与新建商品房销售持续出现萎缩形成鲜明对比；而近期深圳二手房交易的大起大落，恰与短期炒房者的随机进、出场密切相关。 由上述分析可见，本市房地产市场投资、投机需求在特殊发展背景下的快速增长，是加速房价上升的重要原因。 （三）2007年下半年以来 2007年下半年以来，在国家和本市一系列房地产市场宏观调控政策的作用下，深圳新建商品住宅与二手住宅成交量均出现明显下降，房价开始出现调整和下降，供求关系也有所缓和。具体表现以下几个特征： 一是新、旧商品住宅销售面积持续呈下降趋势，市场观望气氛不断加剧。从各月商品住宅销售面积看，自年初开始，住房销售面积持续下降，从1月份的80.26万平方米，下降至10月、11月、12月的15.36万平方米、17.99万平方米、18.65万平方米；尤其是往年市场成交较为活跃10月份，销售面积仅为15.36万平方米，是年度成交量最低的月份。 二手住房市场在上半年总体呈现快速上升，交易面积从年初的平均60万平方米左右，上升到7月的134万平方米。8月份以后销售量开始出现大幅回落，8、9、10三月成交量