洛阳房价上涨因素分析doc.doc

08年洛阳房价上涨因素分析 ——顺驰世府名邸项目浅谈 大纲及目录 国家宏观调控政策分析及房价走势判断 （一）政府要在稳定房价，落实好各种住房保障措施的同时，也要防止房价出现雪崩式的下滑住房保障限外政策物权法金融紧缩品牌力量凸显品牌已成了开发商 08年洛阳房价上涨因素分析 ——顺驰世府名邸项目浅谈 国家宏观调控政策分析及房价走势判断 （一）政府要在稳定房价，落实好各种住房保障措施的同时，也要防止房价出现雪崩式的下滑从政策上看，首先中央政府利用数次宏观调控措施来稳定房价。当楼市出现问题，房价过快增长，政府有权利和义务对楼市进行宏观调控。其次，房地产的根本功能属性是居住和使用，所以政府必须保证居者有其屋；另外，房地产具有保值和增值性的投资功能，让房地产作为支柱产业的地位和作用不能动摇。因此政府要在稳定房价，落实好各种住房保障措施的同时，也要防止房价出现雪崩式的下滑。2006年就有人说：中国的房地产市场已经绑架了中国经济。这种说法并非言过其实。一个房子，银行估值100万，它才肯给开发商放贷60万，但是如果这60万放出去，房价突然降了，这个房子只值50万了，损失最大的是银行，因为这意味着这笔贷款打了水漂。银行损失的背后，是国库的损失，是国民经济的损失。如果市场上价值几万亿的房产突然之间缩水哪怕只有1个百分点，GDP可能也会相应损失1%，而如果此时没有很好的准备，一定会引发雪崩似的通货膨胀，严重的还会影响全球的经济，美国的次贷危机就是一个最好的例子。显然国家绝不会让这种情况发生！总结2007年的房地产宏观调控政策，可以来概括住房保障从总体规划到保障对象、保障方式、用地供应、资金来源、区位布局、建筑面积、后续管理等多方面保障了“两房”的建设和运营，是政府将城镇居民住房需求从政府保障与市场配置两方面进行分离、区别对待的正确一步。限外政策2007年是中国金融全面开放的第一年，虽然限外政策对外资进入我国房地产市场进行了某些限制，对一些大城市房产市场造成一些影响，但是金融业的开放使外国资本进入国内地产行业更加方便，房地产业融资渠道增加。 物权法金融紧缩央行五次上调十次上调存款准备金率第二套房提及利1月上旬，央行2008年工作会议强调，将实行从紧的货币政策，总量上将更严格控制信贷。开发资金融资的主渠道为银行眼下银根收紧，对于大多数房企而言，意味着“贫血”更何况房地产企业上市、再融资的门槛在明显提高。2008年，房地产企业资金来源，面临严峻的形势融资利率提高对开发商来说意味着成本的提高，开发能力的相对下降，开发能力的相对下降意味着供给的减少，在需求不变的情况下对房价控制不利。国土资源部发布第39号令（《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》），从2007年11月1日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证某些开发商动辄圈地上百万平方米，分期缴纳土地出让金、分期取得土地使用权证、分期开发的惯常做法将难以为继。1月7日，国务院下发了一则《关于促进节约集约用地的通知》，重申打击囤积土地的精神，对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。对闲置房地产用地征缴增值地价的举措，表明土地调控措施日趋严厉。 这规定通过以上得出这样的结论：宏观政策对规范房地产市场将各种违规操作和不合理的盲目开发彻底铲除，引导房地产行业步入成熟发展的市场经济的正轨　 当前，我国国民经济保持了持续快速增长的态势，就业形势较好，消费品市场活跃，居民收入增长加快，企业利润较高，财政增收较多。国民经济平稳快速发展，呈现出增长较快、结构优化、效益提高、民生改善的良好运行态势。连续五年增速达到或超过10%  房地产业作为国民经济的支柱产业，主要表现在以下五个方面：第一、房地产业是城市建设的基础，是实现现代化和城市化的重要途径；第二、房地产业为国民经济各部门提供物质空间条件，是产业部门固定资产的重要组成部分；第三、房地产业是劳动力生产和素质提高的先决条件，是社会发展的必然要求和实现社会生产目的的物质基础；第四、房地产业能促进和带动国民经济相关行业共同发展，优化产业结构，提高集聚效益；第五、房地产业是国民经济建设资金的重要来源。 （三）国家不允许房地产存在太大波动 ? ? 当前，我国房地产投资增量已占社会固定资产投资增量的 1/3 左右，每年拉动 GDP 增长 2 个百分点以上，对经济增长的总贡献率达到了1/5，由于其产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济发展的波动。因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续稳定发展具有重要意义。北京奥运及政府换届景气影响，经济