湖南省常德市房地产的市场考察.docVIP

湖南省常德市房地产市场考察 之前期参考信息 二〇一〇年七月十五日 常德市基本情况 1、地理位置：常德市位于湖南省西北部，向北与湖北省交界，距离省会长沙160公里。 2、行政管辖：辖武陵、鼎城2区；汉寿、桃源、石门、澧县、临澧、安乡6县；代管县级市津市市。 3、城市及人口规模： 全市面积18190平方公里，总人口612万；城镇化水平为40%，城镇人口为240万；中心城区人口80万。 4、经济规模及增长：常德市2009年经济总量为1239亿元，同比增长12%，其经济规模在湖南省排第三。 5、产业结构及特点：第一、二、三产业占比分别为：23%、44%、33%，属于农业大市，工业上升缓慢，第三产业发展初级，城市发展以来原始经济中心。 城市发展规划 城市规划重点向西发展城西板块，向北发展柳叶湖板块。 三、中心城区房地产市场情况 1、房地产用地出让情况： 2009年6月至2010年6月出让土地情况：合计出让用于房地产项目用土地面积1233亩，成交金额合计11.37亿元，平均土地单价为：91万元/亩。（土地成交明细见附件） 2009年1月至12月实际用于房地产项目用地16宗，面积为379.12亩，均价116.61万元/亩。 2、2009年-2010年商品住宅供销统计（中心城区） 统计期间 商品房供应量（平方米） 商品房销售量（平方米） 销售量 同比增长 销售均价 销售价 同比增长 2009年 1-3月 7.58万 13.29万 12.16% 2220元 2009年 1-5月 16.72万 23.63万 14.93% 2306元 2.85% 2009年 9-12月 18.72万 2700元 2009年 1-12月 79.55万 120.0万 117.70% 2456元 9.50% 2010年 1-3月 11.65万 2900元 3、居住板块划分 序号 板块 板块特点 2010年2月在售情况 1 老城区板块 配套成熟、交通便利的传统居住区，城市价值强，当前市场房价高地。 老城区目前在售楼盘9个，均价为3395元/㎡，最高价是水榭花城均价3927元/㎡，最低价蓝湖郡均价2950元/㎡(多层) 2 城西板块 依托烟厂经济发展，中高端客户支撑，房价相对较高。 城西区目前在售楼盘7个，均价为2935元/㎡，最高价新的亚米国际小复式楼3970元/㎡，最低价常安家园均价2350元/㎡。 3 城东板块 中高等院校、大市场、经开区汇集的区域，老城区，形象不高。 城东区目前在售楼盘8个，均价为2720元/㎡，最高价是美景美隆苑均价2304元/㎡，最低价东门家园均价2500元/㎡ 4 城北板块 火车站、专业市场，商业物流价值相对较大，整体居住氛围欠缺。 城北火车站区目前在售楼盘7个，均价为2862元/㎡，最高价康桥蓝湾均价3400元/㎡，最低价荷塘月色均价2400元/㎡。 5 柳叶湖板块 柳叶湖、占天湖旅游资源支撑，当前以低密度产品为主。 柳叶湖开发区目前在售楼盘3个老楼盘，均价为2690元/㎡，最高价水岸春天均价3150元/㎡，最低价金凤川紫均价2340元/㎡。 ? 4、销售数据分析 常德市武陵区2010年二月份在售楼盘一共34个，最低价城区在2340元/㎡，最高价超过4000元/㎡，均价为2920元/㎡； 从价格方面看，在常德市城区，绝大多数购房者还是接受和选择3000元/㎡以下的价位楼盘；相对2008年，常德市城区的均价在2300多元/㎡，已经是上涨不少了。 购房主要人群为生意人及泛公务员人群。老城区板块的销售情况是最好的。 在户型设计方面，常德市销售好的楼盘有几个新特点:1.户型重注实用性，三室两厅105-125㎡和两室两厅85-90㎡的超级畅销；2.要求户型方方正正，南北通透的大受欢迎。3.小区比较大，物业管理规范的购买的人多。 附件：2010年二月常德城区各项目销售价格表 附件二： 2009年6月至2010年6月出让土地情况：合计出让土地面积83.23万平米，成交金额合计11.37亿元，平均土地单价为：1366元。 中买单位 出让日期 地块位置 地块面积 容积率 土地用途 成交价(万元) 土地单价 楼板价 湖南省银信置业投资有限公司 2010.3 414号[常国储(2009)27号 9366 2 住宅（城镇住宅用地） 250 窗体底端 267 133 (省渔业机械厂地块) 贺家山原种场 三级 窗体顶端 　 窗体底端 窗体顶端 2010.1 窗体底端 412号[常国储(2009)25号 5536.04 4.5 商住综合(批发零售、城镇住宅用地) 2678 4837 1075 　 (市中级法院办公区地块)