住宅维修基金使用程项目序.docVIP

目的 为规范住宅维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用适用于 设备大修：对设备进行全部解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。 设备中修：对设备进行部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在10%—30%。 房屋本体中修：房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，须进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。 房屋本体大修：房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。 方法和过程控制 5.1 维修基金专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。按规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款中。 5.2使用维修基金的条件 5.2.1按政府相关规定建立共用部位，共用设施设备维修基金，并存入维修基金专款，统一归集、专户存储； 5.2.2商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造等维修工程业主会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由开发企业承担。共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修费用应当由责任人承担。遇有特殊情况：委托认可的专业中介机构对维修工程的必要性及费用依照相关标准定额进行评估和核算；经中介机构认定后，维修工程；维修工程结束后，中介机构进行验收，验收合格出具证明，不合格的进行返工；持维修工程结算发票及中介机构出具的证明到代管单位申请支取维修基金。未售出的房屋所分摊的维修费用，由开发企业承担。业主委员会收到物业管理企业的紧急维修申请后，应及时告知全体业主。年初制定房屋及小区设施维修计划及经费预算，报业主委员会共用部位共用设施设备的受损是人为因素造成的，维修工程费用则由责任人承担，不能使用公共维修基金。如果无法确认责任人的，按照受益人原则分摊：物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维护管理的部分外，其余部分的维修费用由全体产权人按建筑面积比例分摊；住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由该幢住宅楼房内全体产权人按所拥有的建筑面积比例分摊；一幢住宅有两个或两个以上单元门的，专属于一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费用由该单元门内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊；在一幢住宅内，专属于一层住宅内全体产权人使用的设施设备的维修费用由该层住宅内的全体产权人按所拥有建筑面积的比例分摊。开发企业应根据以上原则依照其尚未售出的房屋面积占全部房屋面积的比例，承担维修费用共用部位、共用设施设备的维修、更新费用，发生在楼栋内的，由该栋楼的业主按照拥有建筑面积的比例共同承担；发生在楼栋外的，由全体业主按各自建筑面积的比例共同承担。由物业公司确定维修计划以及维修费用，确定维修工程，报业主大会同意后，通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果在签订物业管理服务合同时没有考虑到此情况，可在签订物业管理服务合同后，将维修基金使用的具体方案作为业主大会的重要决议，由管理处与业主委员会签订《xx小区维修基金使用办法》，且此管理办法须征得物业管理区域内全体业主所持投票权的三分之二以上通过。 天津万科物业管理有限公司程序文件 编号 标题 住宅维修基金使用程序 版本 A/0 第3页共6页 编制 郭丽娟 更改 审核 刘文华 批准 田佐平 生效期 2005年 6月7日