青岛长江国际项目整项目体营销方案.pdfVIP

长江国际项目整体营销方案  烨隆中国 二〇一二年九月 房商网  ­  全国最低价销售《2011房地产营销策划大全》联系 QQ：1053527879  目录 一 、项 目解析 3  （一）项目特质综合解读 3  （二）项目 SWOT 分析3  二 、销售潜在 问题及核心策 略解析 4  （一）南北向成交客户购房目的略有不同4  （二） 南向7 层以下，北向 10 层以上滞销 4  （三）本地客户成交率极低，外地客户成交率较高 4  （四）成交抗性主要来源于“投资保障”低5  三 、项 目定位解析 5  （一）目标客户群5  1、客户购房目的5  2、客户来源构成5  3、潜在客户特征描述 6  （二）市场特征简述7  （三）项目产品功能8  （四）项目产品定位8  （四）项目运营建议9  四、企划诉求 11  （一）广告总精神 11  （二）企划主轴 11  五 、价格策 略  13  六 、项 目营销策略 15  （一）项目推盘节奏15  （二）营销策略提示15  1、项目整体营销策略：15  2、项目销售策略15  3、项目推广手法 16 第  2  页 共  17 页 一 、项 目解析 （一 ）项 目特质综合解读 l 区位特质——长江西路，西海岸 CBD 辅助区 l 规划特质——西海岸 CBD 延伸 l 景观特质——长江西路唯一海景 SOHO l 商业特质——长江路商圈共荣体 l 居住特质——西海岸新兴山海景观中高档聚居区 l 产品特质——大型商业综合体，地标建筑 （二 ）项 目 SWOT 分析 优势： 升值潜力巨大：地处开发区 CBD 边缘区域，海上嘉年华的开工和南侧山体公园的规划 使得本区域升值前景巨大，下图为项目周边规划解析； 开发区首席海景 SOHO：近海面山，长江路唯一的的全海景资源使本项目具备较强的排 他性； 氛围渐浓：周边众多中高端住宅项目的开发提升了地块价值。 产品：小户型低总价，非常适合投资和过渡性居住。 交通：周边均为交通主干道， 劣势： 成本：商业用地，五成首付，投资成本增加，无形降低投资回报率； 人气：人气不足，商业氛围短时间之内不易形成；短时间之内公共交通提升力不足； 第  3 页 共  17 页 时机：项目入市较晚，客户易被周边项目分流。 机会： 胶黄一体是大势所趋，本项目地处胶黄中心地段，商业前景较好； 海上嘉年华项目的启动很好的打开了该区域在省内乃至全国的知名度； 开发区 2020 年 146 万人口的发展规划，为本项目提供了巨大的市场空间。 威胁： 开发区房地产市场压力较大，打击了购房者的信心； 国家政策对投资行为的不提倡，金融危机导致投资者的信心不足； 开发区大体量的商业存量，潜在竞争激烈。 二 、销售潜在 问题及核心策 略解析 根据前期开发区 SOHO、公寓类产品的销售经验，本案销售过程中可能会出现哪些主要 问题？其原因如何？怎样化解？ （一 ）南北 向成交客户购房 目的略有不 同 北向购房客户均为投资转售客户，关注投资回报率，最为关心价格和周边规划。 南向购房客户有一部分为自用客户，关注海景资源、采光，对价格关注程度较低。 策略