2005年青岛写字楼市计划场报告.docVIP

青岛写字楼市场报告 第一章 青岛市及崂山区办公楼市场供求情况 2 1.1青岛市办公楼市场供求状况 2 1.1.1青岛市办公楼市场供应状况 2 1.1.1.1青岛市办公楼施工面积情况 2 1.1.1.2青岛市办公楼竣工面积情况 3 1.1.1.3青岛市南区历年办公楼供应情况 3 1.1.1.4青岛市办公楼市场供应状况综述 4 1.1.2青岛市办公楼市场需求状况 5 1.1.2.1青岛市办公楼销售面积状况 5 1.1.2.2青岛市办公楼销售单价情况 6 1.1.2.3青岛市办公楼市场需求状况综述 6 1.2崂山区办公楼市场供求状况 6 第二章 青岛市办公楼区域市场分析 7 2.1青岛市办公楼区域市场划分 7 2.2市南CBD区域分析 8 2.2.1市南CBD区域市场特征 8 2.2.2市南CBD区域市场供求状况 9 2.2.2.1近年交付使用办公楼项目市场供求状况 9 2.2.2.2当前在售办公楼项目市场供求状况 10 2.2.3市南CBD区域市场综述 11 2.3山东路及市北中央商务区区域分析 12 2.3.1山东路及市北中央商务区区域市场特征 12 2.3.2山东路及市北中央商务区区域市场供求状况 12 2.3.2.1山东路及市北中央商务区区域市场现有项目供应状况 12 2.3.2.2山东路及市北中央商务区区域市场潜在项目供应状况 14 2.3.3山东路及市北中央商务区区域市场综述 16 2.4西海岸商务区区域分析 17 2.4.1西海岸商务区区域市场特征 17 2.4.2在售写字楼项目市场分析 17 2.4.2.1青岛经济开发区在售项目供应量 17 2.4.2.2在售项目面积分割情况 18 2.4.2.3在售项目价格分析 19 2.4.3在建、待建写字楼项目市场分析 20 2.4.3.1在建、待建写字楼项目位置及供应量 20 2.4.3.2新增项目供应形态 21 2.5海尔路商务区区域分析 22 2.5.1海尔路商务区区域市场特征 22 2.5.2海尔路商务区区域市场供求状况 22 2.5.2.1海尔路商务区区域市场原有项目供应状况 22 2.5.2.2海尔路商务区区域市场在售项目供求状况 23 2.6典型个案分析 25 伴随着青岛市整体经济的快速发展，“楼宇经济”这一新型经济形态，受到了当地政府的高度重视。在2005年7月，市委、市政府召开了全市加快楼宇经济发展座谈会省委副书记、市委书记杜世成在会上指出，楼宇经济是关乎到青岛发展的一个方向性问题，尤其是关乎都市经济发展的方向，涉及到循环经济建设和青岛城市特色资源整合发挥，必须抓住时机尽快发展青岛在半岛城市群中龙头地位的确立，必然会加强现代服务业向青岛的集聚。2008年奥运会的举办，将进一步提升青岛的国际知名度，增强对跨国公司的吸引力。青岛得天独厚的自然环境，730公里的滨海岸线，具有建设世界级办公楼宇的基础条件。 （数据来源：青岛市统计年鉴） 从上图中可以看出，2002年以来，青岛市办公楼总体供应一直保持着平稳态势，施工面积除2003年有所下滑之外，其余年份均有较高增长，通过历年的新开工面积也可以看出自2004年以来青岛市加大了办公楼方面的开发投资，每年新开工面积增幅均在97%以上。 2003年新开工面积仅为10.67万平米，明显低于其他年份，究其原因主要有以下两点：其一是2002年以来，青岛市住宅市场投资火热，大量资金被吸引到住宅建设相关行业；其二是2002年青岛办公楼市场出现集中供应，市场竞争过于激烈。 1.1.1.2青岛市办公楼竣工面积情况 （数据来源：青岛市统计年鉴） 从青岛市2002年以来的竣工面积来看，青岛市在2002年出现了办公楼集中供应的情况，至2003年竣工面积迅速减少，2004年有所上升，2005年又出现竣工面积减少的状况。 总体来看，青岛市近年来办公楼项目竣工量呈现折线形发展，并自2002年以来呈递减的趋势。 1.1.1.3青岛市南区历年办公楼供应情况 青岛市南区楼宇交付年代及交付面积图 注1：2007——2008年可交付使用楼宇数量及面积为预估数值 注2：数据来源：山东中原写字楼数据库 在2004年之前，青岛市办公楼项目以市南区为主要供应区域，该区域供应量的变化对青岛市整体办公楼市场具有较高的代表性。 从楼宇落成年代折线图中可以看出青岛市市南区的办公楼宇集中出现于1994年之后，从开发建设数量上来看，1996年和2002年是青岛市办公楼宇落成较为集中的两年，这一现象的出现是与1995——1996年期间市政府对东部区域的整体规划以及2002年房地产市场全面火热相吻合的。2003年至2004年青岛市市南区办公楼宇数量有明显增加，到2005年由于受宏观经济的影响而进入了一个低谷。预计2006年之后，整体市场将会有所放量，并且这一趋势会在青