2010年03月天津邓发计划大学城项目营销报告上.pptVIP

邓发大学城项目营销报告;第一篇：市场;第一章;PART 1——宏观发展分析 PART 2——经济发展走势 PART 3——产业发展解读 PART 4——政策导向解析;环渤海都市圈平台下的天津;2009年我国城市化率已达50%，处于加速发展阶段，未来人口还会继续增长;保“八”是国家基本政策层面的核心要务，从GDP的走势曲线来看，整体经济形势依然是好的。通过对基本经济指标的研究可以看到，历史性受挫之后，经济复苏将主要依赖于刺激固定资产投资，房地产是其中的重要环节；;固定资产额增长强劲，增长率出现下滑;大力发展以第二产业为基础的第三产业 产业园区遍地开花，带动本地经济;政府调控，导向性政策调控进入新的市场阶段 ;市场多变，连续调控，政策倾向性“求稳”方向发展;城市占位;PART 1——整体市场情况 PART 2——西青区市场情况 PART 3——2010年市场导向;土地市场整体概述;09年土地市场用途细分;市区土地稀缺，环城四区和滨海新区是土地市场的主战场 环城四区依托优越的地理位置和交通呈现出很强的发展势头，滨海新区则依托 政策优势和产业优势成为天津市的另一个核心。;09年1-12月各区域土地成交价格走势： 中心城区：09年以来中心城区价格震荡上升，年末重新降至2500元； 环城四区：区域地价以用地性质比例不同而起伏较大，居住类高比重成交成为单价高幅度拉升主因； 滨海新区：上半年土地较为平稳，下半年起伏较大，12月价格跳升至1900元以上； 远郊区县：09全年价格基本平稳，6月、10月因商业及居住类用地量多而提升了整体价格，远郊基本以工 业用地为主力；;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;09年市场沉浸于“暖春”中，全年成交总量超过1300万㎡，为去年全年成交量的2.64倍，达到自99年以来最高值；;商品房市场走势分析;整体市场/西青区市场/2010年市场导向; 市内六区：保持万元以上走势，市区走势呈逐步平稳向高变动； 环城四区：保持7千元左右走势，西青区价格略高于其他三个区 滨海新区：塘沽和开发区明显高于汉沽和大港，因此整体均价受前二者成交影响而变化 远郊区县：保持平稳变动走势，市场初级阶段，淡旺市场下价格波动不明显；;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;北辰区：出让地块4幅，出让面积39.3万㎡，典型楼面价：1600－－1700元/㎡;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;东丽 区;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;整体市场/西青区市场/2010年市场导向;天津地产市场小结;第二章;对本项目目标的理解;项目定位推理过程;项目面临的问题1（价格惯性）： 城市发展角度：城市的新兴区域;项目面临的问题2（低密惯性）： 规模没有绝对优势，户型相对集中;项目名称;项目定位推理过程;项目面临的机会１（本体分析）： 产品成为本项目的最大价值点; 本案所处大学城板块周边多为平改项目，形象差、品质低，而成熟环线板块典型楼盘多以德式及欧式风格为主，共性鲜明。风格下的差异化是项目品牌突围的基本支撑。;项目面临的机会3（产业分析）： 华苑产业区、西青开发区等产业园区为项目提供 了潜在客户支撑;项目面临的机会4（区位分析）： 大学城独有的文化氛围成为项目推广的突破点;项目定位推理过程;环外已购房客户的主要特点：;更换居住环境 提高居住质量 - 天津市户口;价值;目标客户描述;项目定位推理过程回顾;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;整体定位;第三章; 本案核心价值是产品力，也就是我们的洋房住区属性，因此主打德系精工洋房的概念和浓厚的欧式异国情调，会让很多人对它产生兴趣和偏爱。但是在景观设计、社区氛围营造方面应打造怎样的气质来衬托产品的价值呢？又如何在风格与中式居住方式之间寻找契合点？ 笔直的线条成为德式建筑的代表，本案的德系精工建筑，究竟让人们了解它什么、它和景观的融合以及德国建筑和本案所处大学城板块的文化氛围的衔接是个关键问题。 ;我们建议赋予项目真正的德意志文化灵魂——魏玛田园诗。;首先：符合项目大环境 魏玛不是一座有公园的