标定地价评估的标准宗地布设方法研究--以唐山市为例.pdfVIP

技术经济研究Study on Technical Economy 标定地价评估的标准宗地布设方法研究 ——以唐山市为例 ■ 陈 越 （唐山市国土资源局，河北 唐山 063000） 摘　要：文章通过标准宗地内涵和布设原则的确定，重点探索标准宗地布设的方法，主要运用均质地域原理， 应用聚集度离散公式，结合商服、住宅与工业用地的物业类型，综合确定如何布设标准宗地，为建立标定地价 体系、评估标定地价提供了坚实的基础，最后以唐山市为例，测算如何确定标准宗地布设的合理数量。 关键词：标定地价；标准宗地；聚集度公式；唐山 中图分类号：F301.2；F062.1 文献标识码：A 文章编号：1672-6995（2016）05-0062-04 0 引言 在我国，“标定地价”的提法最早出现在1994年 自20世纪60年代以来，美国、英国、日本等国 公布的《城市房地产管理法》，最新修订版也明确规 政府相继组织有关人员，从各国的国情出发，围绕城 定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当 市地价体系、标准宗地，以及公示地价指数体系建设 定期确定并公布”。《城镇土地估价规程》对标定地 的原理、方法和可行性方案等开展了“公示地价空间 价做了如下定义：“政府为管理需要确定的，标准宗 组织”专项的科学研究。我国台湾地区也于1964年修 地在现状开发利用、正常市场条件下，某一估价期日 订并实施了《都市平均地权条例》，逐步建立标准宗 法定最高使用年期下的土地权利价格”。它是在城市 地制度。随着我国土地市场的日益发育，城市地价动 土地利用总体规划设定的国有建设用地范围内，其深 态监测已经作为一项反映地价变动的日常工作扩展到 度、宽度、形状、用途、开发利用状况、基础设施状 105个城市，但其侧重点仍是地价增长率，而非地价 况、地质条件等特征在均质区域内具有代表性，使用 的真实水平。特别是近年来我国房地产市场和土地市 状况相对稳定，能够起示范作用的宗地。标准宗地按 场异常活跃，各地政府亟需制定相应的指导价以平抑 照土地用途分类至少包括商服标准宗地、住宅标准宗 过快上涨的地价，在这样的市场背景下，国土资源部 地、工业标准宗地。 办公厅《关于做好2012年城市土地价格调查与监测工 作为标准宗地，应主要具备以下特征： 作的通知》要求“在上海、长沙、唐山等城市开展标 (1)代表性。标准宗地的利用条件、利用状况、开 定地价公示试点”。因此，本文以试点城市唐山市为 发程度等应具有代表性。 例，在初步建立标定地价体系的基础上，探索标定地 (2)稳定性。标准宗地的个别条件、土地利用状况 价评估的标准宗地布设方法，以期服务于其他城市的 及周围土地的利用条件都比较稳定，处于最高最佳利 标定地价评估和公示工作。 用状态，在较长时间内不会发生分裂、合并、重新规 划等情况。 1 研究方法 (3)标识性。布设的标准宗地应易于识别。 1.1 标准宗地的内涵及特征 (4)合理分布性。标准宗地的布设，要尽量均衡、 收稿 日期 ：2016-03-15；修回日期 ：2016-03-29 ▲ 基金项目：唐山市标定地价公示试点项 目 （201313106227） ▲ 作者简介：陈越 （1982-），男，河北省唐山市人 ，唐山市国土资源局高级工程师，管理学硕士，主要从事