2010年1月合肥华盛讣苹林丽景营销战略上.pptVIP

华盛·格林丽景二期营销战略报告;前言: 本项目发展战略思路围绕开发商目标: 项目品牌实现 项目利润最大化 达成开发商销售经营目标的实现，并实现目标均价渐进式超越 如何实现: 基于战略的层面，要对后期营销具有指导意义。 基于目前已确定的开发计划,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目二期如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力。;创智堂认为： 09年下半年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。 具体表现为： 1、房地产营销升级为综合实力品牌之争； 2、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争； 3、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流与实现综合实力品牌 同样重要。这将成为2010年上半年乃至全年的主旋律. ;报告需要解决的三大问题 ;我们要达成的三大目标 ;第一章;市场现状分析： ;关键词：大建设 /141战略 /省会经济圈 /滨湖新城;1、房地产销售面积分析 2、房地产供求分析 3、房地产销售价格分析 4、成交房型、面积区间分析;合肥房地产市场整体发展状况分析;2008年12月-2009年11月合肥市商品住宅供求价格走势;2009年11月合肥市住宅成交均价分析：;指标;2008年11月-2009年11月合肥市商品住宅供求情况对比;区域;自7月合肥住宅成交量单月破万后，8、9、10月一路高歌，连续4个月破万，进入一直被称为楼市淡季的11月，合肥住宅销量依然居高不下，继续“疯狂”，再一次轻松破万，并一举超过了10月创造的12362套的最高记录，达到了14880套，环比销量增涨了2518套，增幅达20.37%,实现了合肥楼市销售的“五连冠”。;2009年11月份住宅成交价格结构对比与分析：;2009年11月份住宅成交房型、面积区间对比与分析：;品质楼盘的特质： 具备一定品牌影响力； 体验营销出彩； 立体化的推广攻略； 细致入微的客户服务； 就本项目而言，没有大品牌优势，小区域内板块价值有待提高，项目自身卖点不突出，使得我们必须走差异化营销之路。;看看我们主要的对手！ 他们在做什么？;区域楼盘物业类型：;区域楼盘户型分???：;客群特征：;区域营销手段分析：;盛景融城;项目对比分析：;水丽坊;水丽坊项目位置与我们项目邻近，直接的区域竞争对手。其户型面积在60-110㎡不等，百分之八十是90㎡一下的中小户型，以两室两厅为主力户型，与我们项目的主力户型面积段较为相似，目标客户重叠严重。项目预计在2010年7月开盘销售，时值我们项目一期三组团持续销售期，二期产品销售准备期，且水丽坊销售定价应会以我们项目为主要参考。此阶段，竞争将会是逐渐白热化，区域客户争夺也是异常激烈。 据目前分析，水丽坊相比我们项目的优势在于： 项目体量、社区规模较大；投资商滨湖集团的品牌；位置距城市主轴包河大道稍近 更为优势的社区内部配套 针对其相对优势我们的应对措施： 社区规模上，从居住环境的舒适度上来说，20万㎡的中型社区的居住舒适度更高。社区内部配套，小区商业配套区域内是共享的，设施配套可以从居住密度、人均利用率的角度去评析。承认位置的微弱优势，但这势必会在价格上得以平衡。投资商品牌，华盛房产的格林系品牌的发展战略和发展业绩。 水丽坊以省城最大规模青年社区定位项目，我们以20万平米简欧生活蓝本定位项目，即便是我们在产品以及目标客户群上有较大重叠，但是这种定位的差异一定要充分表现，从我们的项目包装上满足客户身份地位、品质档次的心理需求。项目后期推广在形象包装、开发商品牌树立上做足文章，提升项目品质形象，提高客户心理预期，赢得客户认同。 相比我们的项目优势所在： 在水丽坊入市时，我们项目一期已基本销售结束，建立了较好的市场基础，有较高的知名度，客户也具有较高的认知度。项目超高的性价比。良好的市场形象。;都汇华府;都汇华府与我们项目相比，同样是利用空中花园、阳台、和飘窗的手法送面积，单说户型，可能更优于我们项目，位置在二环以内目前看来明显好于我们项目，交通现状也优于我们项目，小区体量较大，有一定的规模优势。与其相比我们项目的主要竞争点还是在于： 户型的面积段控制更为合理，更利于市场消化。 赠送面积实用。 区域内适中的价格，超高的性价比。 随着高架、轻轨的建成，区域时空距离拉近。 目前都汇华府的推盘的时间节点与我们的时间节点大致相似，客户争夺必然存在，区域内竞争压力可能会加剧，根据此次加推房源认筹情况，重新权衡项目区域竞争的优势和机会。争取跳出激烈的区域竞争，拓展目标客户区域，需求更大的市场机会。;九珑湾;项目对比分析：;滨江花月;项目对比分析：;小 结：;第一章;项目难点分析： ;项目难点分析： 消费者对区域价值的认同不充分； 区域产品同质化严重、目