2010年1月沈阳胡台霞苹目初步与定位报告上.pptVIP

*;*;*;沈阳是东北地区最大的中心城市，城市人口713.5万。 地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。 以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。 沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“ 一环五射”高速公路网；沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过200公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 ;东优：生态、旅游、度假; 地铁规划将快速改变城市发展格局，引导开发建设沿轨道延线发展，特别是对非传统核心区将起到极大的促进作用。;; 新民市位于辽宁省中部，距沈阳60公里，幅员3352.5平方公里，城市规划区面积40平方公里，总人口70万，其中城镇人口15万，辖11个镇、14个乡和5个街道办事处； 新民市工业以胡台新城和新民经济开发区为龙头，形成轻工、化工、机械加工和农副产品深加工四大支柱行业和医药食品、包装印刷、电光源等几大产业集群。 ;;;;;;于洪区人均消费性支出低于沈阳市整体水平，新民市人均消费性支出水平较低;*;2008年6月至2009年12月沈阳市土地供应与成交走势图;于洪区与胡台新城重点地块成交分布图;*;重点成交地块名称;*;2009沈城商品房的供应量为1134万平米，而销售量达到1380万平米； 2009年商品房市场供应量明显小于2008年，说明受市场供大于求的因素影响，商品房上市速度减缓，上市量减少； 从08年12月起，每月的成交量都高过供应量，说明沈阳市场进入了消化存量房的阶段，而市场供应量也在逐步上升。;成交均价走势分析：沈阳房地产市场自三月开始回暖，价格环比一路上涨，全年沈阳商品房价格达到4166元/平，同比去年增长了约10.9%，增幅较大； 纵观04-09年的价格走势可以看出，沈阳的价格上升比较稳健，即使经历08年重大金融危机也没有出现大幅的回落，但也可以看出，沈阳城市商品房价格并没有出去其他一线城市的报复性增长节点。;沈阳商品住宅符合整体市场规律，共成交1251万平米，共供应938万平米，供应量明显小于销售量，证明沈阳存量房消化迅猛，预计未来二级市场供应量将会逐步增大。;截至09年沈阳商品住宅价格为4062元/平米 可以看出近几年沈阳的房地产走势都是相对平稳上升，并没有发生高增长节点，预计随着供应量减少跟销量增加的影响，未来将迎来价格高增长阶段。;;*; ; 胡台新城隶属于辽宁省新民市，享有沈阳市级经济管理权限，人口3.37万人，区域总面积100.2平方公里； 沈阳胡台新城按照产业、居住和旅游有机协调发展的理念，规划了产业新城、商贸新城、生态新城、宜居新城、国际新城五大功能定位。 ;区域经济发展现状 ;;在售项目;在售项目; 目前区域内楼盘均有不同程度亏损现象，已经成为该区域普遍现象 区域内小产权楼盘的夹攻也成为该区域房价迟迟不能上浮的主因 建筑形式区域内以多层为主，小高层在市场上受欢迎程度很低 区域多层(唐轩英郡为例)均价一般在2400元/平米，洋房产品在2600元/平米 区域内小高层价格略低于多层价格，但单方建筑成本偏高，导致亏损更加严重 ;在售项目;客户来源 区域由于离城市中心区较偏远，因此客群60-70%为当地居民，多为拆迁，结婚，改善居住等购买，另外有来自城市的养老型客户，以及承受不了市内高房价的外延型客户 客群特征 年龄段主要在25-40，40-60岁之间 职业主要以当地农民、工厂工人，城市退休职工等为主 区域客群阶层多为社会中产阶级以下阶层，这部分人群为城市以及郊区中低收入者，以及跟随城市化进程而被动改变身份的农民;项目名称;唐轩英郡;项目名称;