2010年7月南京市场芳苹析上.pptVIP

南京市场分析 2010.07.11 南京 南京，六朝古都，文化名城。 南京襟江带河，依山傍水，钟山龙蟠，石头虎踞，山川秀美 。 13个市辖区的人口户籍数量达629.77万，全市常住人口771.31万人。 （截止至2009年末） “逛南京像逛古董铺子，到处都有些时代侵蚀的痕迹。你可以揣摩，你可以凭吊，可以悠然遐想……” 政策， 带来了什么？ 历史回顾一 二套房贷政策 历史回顾二 房产税 历史回顾三 购房补贴 历史回顾四 公积金政策 新政影响下， 房市将何去何从？ 继14日国务院常务会议公布新“国四条”、15日国土部公布全年住宅供地计划后，17日国务院再度发布新“国十条”；19日住建部发布加强房地产市场监管的通知。为有效遏制房价飞涨，4月中旬中央密集出台楼市调控政策。 新政对成交量的影响 新政的出台，对投资投机性购房行为具有巨大的影响，随着成交量的极大萎缩，预言房价将会出现调整。大量投资需求被抑制，刚性需求也会处在观望状态。 4月新政使南京楼市交易遭受重创 低迷南京楼市再次刮起冷风 小结 回顾2009年， 看南京人购房消费观念 南京人购房消费观念 南京人对于户型面积要求显著，相对更倾向户型面积较大，中等户型的房源，对于80以下的户型不到20%以上。 南京人对于相对经济的中低端房源较为热衷，但一旦发现市场契机，在能力承受范围内，也将成为他们的投资目标。 南京人对学区房的关注度高，但在南京学区房的价格相对高的多。 普通南京购房者对于社区环境，居住人群素质等一些人文环境相对不是特别注重，对于交通便利等因素较注重。 南京人群媒介接受习惯又如何？ 人群：25~50岁 数据来源：中国市场与媒介研究(CMMS) 目标人群媒体接触习惯(一) 媒体类型: 电视 广播 报纸 杂志 目标人群媒体接触习惯(二) 经常见到的户外广告类型 综上图表，南京人对于本地媒介（如本地报纸，杂志）的接触率较高； 以及对传统媒介接触率相对于其他媒介接触率高。对本地传统媒介接触率达到90%以上（报纸媒介）。 ？ 八大板块聚焦三种物业类型 酒店式公寓 别墅 住宅 酒店式公寓客户特征 1.商务人士（国内商务人士，国际商务人士） 常驻本地机构的商务人员、管理人员、技术人员 拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。 本地的小企业和SOHO族 南京小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待 客户。 2.投身事业的年轻人 这部分人的生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业的拓展，但这部分消 费群体有一定的经济实力。 3.以上两种人群出租酒店式公寓的投资者 这些人的资金实力往往很强，加之小户型的投资量对于这部分人来说不算 多，风险相对较小，转让或出租得到的回报率却较高。 别墅、市场、客群 别墅市场 别墅客户特征 1.富豪型，富贵型的私营企业主 需求特征：稀缺性资源；优美的环境；尊贵型需求。 2.富裕级的私营企业主 需求特征：需要有自然景观；环境需要优美；舒适性需求。 3.中产知识精英 需求特征：配套齐全；交通便利；舒适性需求。 小结 随着购房者的日趋理性，越来越多的改善型消费者开始关注价格与高档住宅相当的实用型别墅。这也使得该类别墅在别墅市场中所占比例大幅提高，成为最受购房者欢迎的别墅产品。因此，可以预见，实用型别墅将成2010年的市场主流。 南京市场 仙林板块重点分析 仙林新市区 人文气息有多浓厚 80平方公里的仙林新市区云集了11所高校、17万大学生，在校大学生人数接近南京大学生总数的1/3。得天独厚的人文环境以及日趋完善的区域配套，使得仙林被公认为最有投资价值的板块。 综合交通体日趋成熟 仙林大道、文苑路、学院路、仙霞路、仙尧路、亚东一号路南延、学子路、学府路等数条景观道路全面建成。玄武大道快速化改造二期工程也正在进行，改造完毕后，路口通行能力将提高3倍； 5月份通车的南京地铁二号线东延线无疑又为新林板块的再发展增添了强劲的动力 ，仙林至新街口的出行距离，将由现在的1个多小时缩短至20分钟。 商业配套实现全面覆盖 仙林的基础设施投入达到了25亿元，“南京副城”功能趋于完善。金鹰仙林新天地于去年12月份开业，商业区内有电影院、大型卖场、网吧、餐饮、步行街等业态，面积超过1.3万㎡的大型苏果购物广场也已经落户仙林。同时，鼓楼国际医院、仙林五星级