2010年淮安中南世纪计划城项目前期策划研究.pptVIP

2-3 城市新区发展规律研究/规律一 城市新区开发一般经历“住宅—办公—商务公寓—商业”的发展过程，一般发展过程在10年以上。 ■不同城市新中心区的开发历程基本一致。 ■不同城市，开发力度不同则开发时间不同。 ■区域功能的实现主要依靠市场引导，而不是政府指导。 开发类型 商业项目 办公项目 居住项目 市政配套 发展周期 规划期 土地开发基础建设 3-5年 建设期 政府相关部门办公 中高档住宅 市政设施 3-6年 快速发展期 社区级商业区域及商业 中高档办公 高档住宅 政府公务类设施 4-6年 繁荣稳定期 区域级商业城市级商业 高档办公 5年以上 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2-3 城市新区发展规律研究/规律二 住宅供应量最大，一般处于建设期时，竞争也较为激烈。商业、酒店、商务公寓集中供应一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动6-8年。 规划及市政 设施建设 大型公共设 施建设，住 宅开始全面 开发 住宅供应进 入高峰期， 商业设施开 始建设 商业配套逐 步完善，中 心区域开始 承担城市功 能 住宅供 应曲线 写字楼供应曲线 商业、酒店、商务公寓供应曲线 稳定繁荣期 规划期 建设期 快速发展期 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2-3 城市新区发展规律研究/规律三 新区人口发展是个不断演变的过程。 政府前期造势 住宅用地出让 基础设施建设 公共设施建设 无人气 投资客户 地缘客户 豪宅客户 城市白领 产业人口 投资客户 豪宅客户 投资客户 基础建设 基础建设 住宅建设 写字楼 商业 大型综合体 大型购物中心 酒店 稳定繁荣期 规划期 建设期 快速发展期 标志 客户特征 项目建设 阶段 政府公建建设 政府部门搬迁 高档住宅建设 住宅和写字楼商业用地出让 公众对新区前景不确定 写字楼大量开发 大型商业开发 区域基本成熟 区域内土地大量出让 公众对区域确立信心 区域成为城市中心， 成为城市发展引擎 区域成为活力中心，经济活动和社会活动中心 引领城市生活 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2-3 城市新区发展规律研究/规律四 大型商业、商务公寓和酒店在具备发展条件后启动，可以最大化的享受区域发展的红利；并对项目后期以及区域内其他项目价值具有极大的提升作用。 一般项目销售价格曲线 成功运作商业、商务公寓、酒店项目价格曲线 价格/价值 项目分期 ■成功的商业和商务公寓运营，是企业博取项目后期、区域内其他项目利润最大化的直接影响因素。 ■大型商业、商务公寓、酒店的成功运作需要大量人气支撑，区域成熟是其成功发展的基础条件。 ■ 大型商业、商务公寓、酒店的成功运作又可以很好的提成区域价值、聚集人气及实现自身品牌价值。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目地处淮安新城都市居住区，能享受未来新城的发展与利好，但由于目前该区域发展仍处于规划建设阶段，更多利好还处于预期。项目在借势新城发展的同时，更需依靠自身大规模开发带来的规模优势和配套优势，寻求自身发展。 对本项目利好因素 ■ 淮安新城规划带来的区域成熟和人口吸纳作用。 ■ 淮安新城发展成熟阶段带来的大量高端商务消费和高端人群。 ■ 经济开发区产业升级带来的人口导入作用。 ■ 快速城市化进程过程中对周边市县人口的吸纳作用。 ■ 城市路网及轨道交通的的建设，将打破交通瓶颈，实现三城联动，吸纳人口； ■高起点大手笔的新城规划，将大幅提升人居环境。 对本项目不利因素 ■ 区域离城区较远，房产开发刚起步，区域认知度与接受度较低； ■ 周边配套极其缺乏，需要自身配置； ■ 城市规划与实现的时间差； ■ 受政府搬迁利好影响及绿地项目的率先启动，淮安新城东区未来将赢得更多市场关注，本项目所处的淮安新城西区仅有体育中心，属于弱度关注区域； ■ 项目开发早期不具备人气条件，商业配套难以运营，但完备配套的开发