2010年无锡市东港镇计划市场调研报告.docVIP

无锡市东港镇市场调研报告 一、无锡宏观市场的分析 2 1、无锡市历年GDP总量及增长率变化趋势 2 2、无锡市城市居民人均可支配收入 3 3、无锡市近年土地交易量 4 4、无锡市近年房地产投资总额及供求状况 5 5、无锡市近年房地产销售面积及增长率 6 6、无锡市未来房地产市场展望 7 二、无锡市东港镇概述 9 1、东港镇地理环境和历史文化概况 9 2、东港镇人口统计及经济发展概况 10 3、东港镇工业概况 10 4、东港镇发展规划 11 三、无锡市东港镇房地产概况 14 1、东港镇房地产发展概况 14 2、东港镇近年房价走势概况 15 3、东港镇现有居住情况分析 16 4、代表楼盘分析 17 四、无锡市东港镇商业概况 19 1、东港镇商业概述 19 2、东港镇商业业态分布 19 3、东港镇目前商业租售情况 23 4、代表商业分析 24 五、本项目建议 26 1、SWOT分析 26 2、住宅部分 27 3、商业部分 33 一、无锡宏观市场的分析 1、无锡市历年GDP总量及增长率变化趋势 2009年是21世纪以来我国经济社会发展最为困难的，最为不平凡的一年，面对国际金融危机，银根紧缩等严峻的经济形势和繁重的发展任务，无锡市财税系统积极进取、创新工作，继续保持了财税工作持续、稳定、较快发展的良好势头，经济社会正平稳较好发展/人，全市财政总收入突破1061.99亿元。2010年无锡市经济继续稳定发展，前三季度已完成国民生产总值4212.7亿元。 2、无锡市城市居民人均可支配收入 2009年度城镇集体以上单位在岗职工平均工资为43346元， 比上年增长11.6%；城市居民人均可支配收入25027元，农民人均纯收入12403元左右。城镇登记失业率控制在2.87。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市人均住房面积达到39.4平方米以上，农村居民人均住房面积57.7平方米。 3、无锡市近年土地交易量 自2007年以来，无锡市土地市场供应节奏有所放缓，07年共出让经营性用地420.67万平方米，同比下降59.59%。08年土地供应节奏总体还算平稳，全年共出让经营性用地面积为427.23万平方米，相比07年增加了1.56%，平均出让价格约2588元/平方米，同比下降23.95%。09年共出让经营性用地418.14万平方米，相比08年下降2.12%。2010年前三季度无锡市共有60幅经营性用地挂牌出让，开发商的拿地热情较去年有所上涨，，告别了09年的流标现象，60幅土地全部成交，成交面积达499.25。 4、无锡市近年房地产投资总额及供求状况 近年来无锡房地产市场保持增长的态势，继2003年房地产开发突破百亿大关，施工面积超过千万平方米之后，无锡市房地产开发持续升温，2008年全市房地产开发投资总值达333.92亿元，同期增长由上半年的52.81%回落到20.47%，在建施工面积2317.99万平方米，新开工面积820.68万平方米，同比增长分别为19.15%、18.72%，竣工面积300.61万平方米，同比下降27.77%；2009年无锡房地产市场手住房消费政策的鼓励、宏观经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，呈现了回暖到活跃的局面，消费信息提振，市场成交量大幅增长，房价经历盘整后逐步走高，市区房地产全年施工面积3260.25万平方米，新开工面积1331.24万平方米，竣工面积667.52万平方米， 2010年前三季度市区房地产施工面积3971.44万平方米，新开工面积1195.86万平方米，竣工面积516.97万平方米。 5、无锡市近年房地产销售面积及增长率 无锡房地产市场手住房消费政策的鼓励、宏观经济形势好转、货币政策宽松等因素的影响，呈现了回暖到活跃的局面，消费信息提振，市场成交量大幅增长，房价经历盘整后逐步走高，2009年无锡市商品房销售面积1007.43万平米，销售金额为631.25亿元。2010年前三季度无锡市商品房销售面积623.85万平米，销售金额为461.97亿元。 6、无锡市未来房地产市场展望 以普通住房消费为主的宏观调控政策将持续推进 过去几年国家的宏观政策发布了不少，预计未来几年内国家对房地产业的政宏观调控政策仍将以普通住房消费为主，控制过度投资，为房地产业的可持续发展创造良好的外部环境。 买方市场特征将更加明显，市场供给结构进一步优化 目前无锡土地供应总量和在建施工面积规模较大，2009年市区商品房上市量将保持在700～800万m2左右，市场供求关系正逐步变化，消费者将对楼盘质量、企业品牌提出更高的要求，房地产开发商的销售压力会有所加大，开发商竞争更加激烈，开发商将在竞争环境下更好更准地定位，开发出性价比高的楼盘来满足市场需求。东港区域目前的竞争主要来自于张家港、江阴及周边乡镇等新开发楼盘。 市场需求总量继