2011年7月3日漳州景计划龙国际项目营销策划报告.ppt

谨呈：宁波旗滨集团漳州分公司;; 一、最新政策资讯解读及市场反应;;;一线限购城市：成交量应声而跌 部分二线限购城市：成交量下滑的幅度明显小于一线城市，部分二线限购城市成交量出现下滑后，总体处于底部震荡 需求：在全面限购的影响下，2011年的销售量或与2010年持平 2011年4月以后或面临着供应的放量，是否面临着价格的下跌呢？ 如果潜在供给能够正常释放、限购发挥效用，价格的确面临压力;市场反应;漳州：十二五加快推进厦漳同城化 发展两个市域次中心; 2010年漳州房地产市场简析;漳州市场特点;开发商投资热度持续红火 商品住宅投资增速远高于全国平均水平;漳州市区存量多 2011年供应量逐步放大;龙文区渐成热点区域;2010漳州市场总结;u 预计将维持平稳运行;漳州楼盘板块分布概况; 重点楼盘调研; 中心城区板块，东临九龙大道，西至市政府及芝山公园，南达水仙大街。是目前漳州市区最为成熟的板块。本板块内交通便利，商业发达，本地及外来人流量大，教育生活配套完善，沃尔玛、大润发、九龙公园等为本板块增添了大量人气。;钱隆首府;冠城国际;丹霞名城; 滨江板块主要以江滨路北侧为主轴，东西横贯市区南侧。特有的九龙江景，江滨公园，让滨江沿岸的房地产项目主要以景观为特色打造。同时板块内大部分楼盘紧挨市中心，因此各类配套也较为齐全。;鑫荣花苑; 龙宝花园; 丽江明珠;板块小结;城东板块;长福裕景; 开发商：明发集团（漳州）房地产 开发有限公司 位 置：龙文区水仙大道以北， 龙江路以东 占地面积：237772㎡ 总建筑面积：约70万㎡（住宅17万㎡） 建筑类型：高层住宅、大型商业广场 主力户型面积：住宅55~130㎡ 开盘时间：三期住宅2011年4月2日 住宅销售均价: 6500元/㎡ ;钱隆学府;板块小结;市区板块总结; 项目属性分析; 区位条件：本案位于漳州城东近郊的商贸物流区，属于龙文区的边缘地带，东临龙文中心商住区，北靠蓝田开发区，区位条件较为一般。 交通条件：本案靠近水仙大街，东接迎宾大道（对接324国道、厦漳高速出口），西距老城区约8KM，10分钟车程，周边路网发达，内外交通便???。;城市空间布局：2006-2010年漳洲市将形成一城、一港、两轴、四组团的城市带，城市范围将拓展到厦漳交界处。;近几年随着市政配套的逐步完善和重点项目的投入建设，城东板块行政文化和商业居住氛围不断改善，而2010年三大开发巨头的强势进驻，将重新点燃城东板块热度。;项目四至;项目规划;一期户型配比;漳州景龙国际项目营销策划报告;奥思特认为： 所谓策划， 是对优势资源整合利用并让人接受的过程！;【景龙国际】价值体系梳理;一期目标客户群分析;;我们的突破点在哪里？;本案整体发展战略定位;营销战即是认知战！;认知战的前提 —— 形象定位;行销概念;整合推广策略;1. 如何处理两类产品之间的关系？（一、二期的高层公寓与三期的联排别墅） 解决之道：分期推盘 / 互不影响 我们应该充分考虑到高层公寓与联排别墅两者间的价值差异（尤其是高层公寓对排屋价值的稀释）。再则，从产品属性考虑，别墅产品对地段的要求相对要比高层别墅要小；因此在地段不占优的前提下，通过一期高层公寓来提升项目地中海风格奠定市场形象，不仅有助于树立项目的高端性，同时也在一定程度上弱化了项目的地段劣势，进而为二、三期实现良好销售扫清了最致命的障碍，并最终促成现实整体销售利益的增长。;2. 景龙国际如何持续飘红？ 解决之道：细水长流 / 新鲜不断 从启动时间和价值链体系来看，一期承栽着牵引整个项目向前的重大使命，从高端物业的特性，销售的成功与否尤其是品牌号召力，是景龙国际能否持续飘红的关键，因此品牌建设必须前置，做好周密的部署。 ;我们的解决工具与渠道 由于现实情况所限，我们在这里将对率先启动的景龙国际一期（2幢小高层、6幢高层）做细致的营销推广安排， 重点解决营销策略与传播渠道的结合。;—— 本项目假定于12年5月份正式公开发售，有12个月左右的前期预热及准备时间，建议从以下着手工作： 多渠道、多层面周详的项目推介，务求树立项目认知度和美誉度，引起潜在买家的购买欲望，为项目正式销售 积累充足客源。 □ 渠道1：新闻配合、广告宣传、公关活动等常规武器。建立项目形象，引起关注。 □ 渠道2：产品推介会。针对漳州各大商会、目标客户。借助商会力量强强联合，圈定并刺激目标客户的置业及投资信心。 □ 渠道3：区域分销。厦门、温州等地的投资客源作专题推广，吸引异地投资（可能效果不大）。 □ 渠道4：SP活动聚焦。定期不间断的举行与项目高端定位相吻合的SP活动，以持续吸引市场及目标客户的关注（具体活动如：红酒会、巡展、西班牙心灵之