2011年长沙万业·巴计划厘岛营销工作汇报.pptVIP

;宏观政策走势分析;全国70大中城市，17个城市房价环比下降， 29个城市价格持平； 佛山放松“限购”朝令夕改，凸显调控当前“困局”； 珠海房地产市场11月1日起实行限购限价政策,被指急功近利； 长沙楼市不复”金九银十”, 房交会成交低迷，楼市后续上行压力较大，价格或将出现下调 长沙多家银行首套房利率上浮10%-30% ,业务收缩，贷款难放 ;关键解读：量跌价滞，市场价格看跌预期扩大;成交低迷，市场观望气氛加重; 1、政策预期： 今年年底至明年一季度调控政策进一步收紧已不可避免，具体来说，二三线城市限制何时落实，范围多大，执行力度多强将决定未来市场走势。从政策面看，本年度限购政策不会出现实质上的松动，银行信贷仍有进一步收紧的可能； 2、价格预期： 为了保证现金流，保证预计未来几个月市场有可能形成楼市“以价换量”的整体格局，价格??现拐点的可能性极大； 3、成交预期： 在国家政策的持续打压之下，客户的观望心理已经形成，预期下阶段长沙市场成交不容乐观。; 长沙别墅市场10月供应量为0.62万平米，环比下降83%； 10月别墅成交为2.99万平米 ，环比下跌74%，成交主要集中在南城、暮云板块； 10月长沙别墅成交均价为11653元/ ㎡，无较大波动。;岳泰理想城;项目开发商：;蓄客期4个月，一期215套，11月12日开盘销售32套.;蓄客期2个月，办卡量80张，10月23日，六期“先生的别墅”开盘，200多套房源， 当天去化58套。;竞案分析：盈峰翠邸;竞案分析：水映加州;竞争项目;受宏观调整影响，近期长沙别墅市场的供应、成交量大幅下降，环比跌幅在70%以上； 由于受整体环境影响，各竞争楼盘在价格上都采取了谨慎的态度，部分别墅出现降价或较大优惠折扣； 在营销推广方面，竞争楼盘以周末暖场营销活动为主，辅以户外和短信，其他媒介运用较少。;;8月-11月20日，现场共计来电20组！认知途径以户外为主，区域来源以开福区为主;8-11月20日，共计来访104组，实际有效客户不足60组；认知途径以户外（包括工地围挡）和朋友介绍为主，客户来源以开福区主，地州市、外省也有一定的客源;8组认购客户：1组签约、1组退定，7组未签约，未签约原因说明如下：;7组客户未签约，除了工程抵押不能签约外 认为价格过高，希望再申请优惠;8月份收取小订4组,10月份退订1组;受宏观调整影响，客户观望情绪加重，置业、投资热情急降！ 8-11月由于广告推广基本停滞，现场来电、来访骤减！ 已认购的关系客户，普遍认为价格过高，希望能申请优惠，其中有一个客户已经退定； 4组“小订”客户，由于新价格迟迟未定，已经有一个客户退订； 1组已成交客户，2次来现场，认为价格过高，希望退房！ ;;市场环境变化预判;项目整体营销工作基调;营销目标及整体营销排期;价格重制;策略一：价格重制;从“竞争价格”层面审视项目价格;1、大定未签约客户反馈;从“来访客户”层面审视项目价格;2011年房地产新政调控;价格制定说明：;策略二：客户精挖;前期积累客户挖掘;策略三：高效推广;以短信为主，多频次、高端客户全覆盖推广，同时有效监控，保证精准到达;严格把关媒体投放内容，提高卖点释放的有效性； 线上推广采取软硬结合形势，既展示形象，又可通过大篇幅的文字系统阐述项目卖点与优惠促销信息； 建议硬广保持每月1-2次，根据营销节点、促销时点灵活调整。; 目前投放内容： 公园、果岭、纯阳光墅区！ 1、建议在价格调整确定后，进行价格、促销优惠及现房销售等方面进行重点诉求推广 ； 2、当前青竹湖大道高炮广告位已到期，建议重新签订合同、继续投放半年。 ; 经过一段时间的广告停滞，万业巴厘岛在市场上基本没有声音，尤其是在项目6月份“VIP火热认筹”信息发布以后，近4个月一直未对外宣布开盘，容易造成业内、客户的疑虑，不利于项目的后期销售 当认购客户达到15-20组左右时，组织一场开盘活动，正式开盘亮相 5月18日（或当客户签约达到30组左右时）举办一场客户答谢会，形成一定的口碑宣传 每周末举办小型暖场活动，促进现场人气，提高转定率，;通过调研了解竞争项目地市客户构成，同时考虑地州市与项目距离关系，建议优先启动岳阳、湘阴城市巡展，在当地人流集中地设立展场 同时考虑与易居在湘阴、岳阳项目合作，集中推广; 注：价格调整确定后，提供单张设计稿 ;形式：电话CAII客+短信;策略四：现场完善;会所二楼功能部分投入运营;下阶段调整思路;来访客户张先生实地