商业地产的操盘策略计划与商圈研究（讲义）2.pptVIP

投资研讨会;登门拜访;案例：某农资专业市场招商路径;（二）加大在市场宣传推广，为招商工作提供有力支持 ;（三）、会议招商活动;四）逐街启动，全面开花;（五）、人员推广;行业协会及政府招商机构;多个渠道多一成胜算;第三部：制订谈判策略;招商洽谈的目标可以分为三个等级;招商洽谈的目的;招商人员的激励;激励方式主要有几种;招商人员的考评;二、常规的招商流程;招商行动十二招;顶级商业地产策划与流程管理;2.目标购买者调研;3.品牌供应商调研;二.项目定位;三.基本VI（品牌视觉形象设计）;招商与销售策略的构建;品牌形象与促销策略;业态规划与店铺划分是根本;项目商业定位的内涵;专业市场前期排期控制;案例：XXX商业步行街招商策略;商城成功的因素;案例研究;典型案例--东京：六本木新城都市综合体; 六本木山位于东京都港区六本木，毗邻新桥、虎门的商务街，霞关的政府机关街道，青山、赤坂的商业街，麻布、广尾的高档住宅区。 六本木的交通十分便利，有四条轨道交通在此通过。 可以乘坐地铁、公共汽车；若开车前来，总体停车位2762辆，共计12个停车场，方便顾客寻找方便的地方就近停车。 六本木还设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。; 美国捷得建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计 捷得的设计思想不仅实现了项目与城市的完美融合，在项目本身的设计上更加注重将项目设计为旅游目的地，商业、旅游观光等多功能相结合，整个业态组合考虑顾客的多种需求 六本木共划分为四个街区，各街区建筑的群房都和“山边”、“西街”、“榉树坡大道”等商业设施相连，随处可见绿地和广场，增加了街道的趣味，形成热闹的步行空间;山边—— 面向毛利庭院的“山边”是半开放式的购物中心，有几段大的石墙面，充分利用原有土地的高低差组成进楼梯和斜坡，产生各种各样的序列体验，既热闹又令人期待。 活力动感的自由曲线，引导来访者漫步其间，充分享受购物和美景。;西街—— 镶嵌在森大厦和凯悦大酒店之间的商业街。由玻璃顶和玻璃大墙围合而成。 高度22～25m，面积约1900平米的4层共享空间中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷。 在酒店和办公大楼各层之间通过天桥产生了立体交叉流线，形成丰富的活动空间。 榉树坂大道—— 六本木东西相连的主要干道，带有欧洲街道风格，舒缓的曲线，整个街道有一种高雅的氛围。 300m长的墙面蜿蜒起伏，分为几段，并创造出立体复杂的路面空间，对来访者产生吸引，并有意设置了迷路。;东京屋顶甲板; 六本木森大厦：作为六本木中心的超高层办公楼，地上54层，高238m，并实现了日本国内最大的单体约4500平米的无柱空间，并引进了日本国内最高水准的网络和安全设施。; 住宅楼共4栋，既有6层高的底层，也有43层高的超高层。 具备了日本国内最高水准的抗震性能，平面形式多样，甚至有以厨房为主题的设计，满足了从工作室到五个卧房、带全套家具等多种多样的选择。;典型案例----美国洛克菲勒中心; 洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，这块区域占地22英亩，由19栋 建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让中城继华尔街之后，成为纽约第二个市中心。 洛克菲勒中心区域介于47街至52街之间，区内涵括餐厅、办公大楼、服饰店、银行、邮局、书店…集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体的浓缩小社会。;典型案例----美国洛克菲勒中心;典型案例----美国洛克菲勒中心;典型案例----日本福冈博多运河城; 博多运河城是日本最成功的大型商业中心之一，它开创了日本综合SHOPPING MALL的全新理念和业态，带动了福冈以及整个日本的购物中心，对日本的大型综合商业设施的开发提供了里程碑式的借鉴模版。 主要设施：专卖店、大型专卖店、剧场、电影院、酒店、办公、餐饮、展览和娱乐设施 其中：酒店/52600平方米/23.4% 零售和餐饮/59199平方米/25.2% 剧场/18830平方米/8% 办公/26761平方米/11.4% 其它公共设施和停车场/77110平方米/32% ; 博多运河城核心部分是个超大型的购物中心，它因水而生动：180米长的运河从它的中心流过。两端是主力商店，里面有各种名牌专卖店，酒店，餐馆，电影院等游乐设施。在其中一侧的楼梯面对的是一个濒水的表演舞台，在高处望下去，总是有各种风格不同的乐队在那里进行表演。 ; 博多运河城拥有两家五星级酒店，福冈凯悦大酒店和华盛顿酒店。酒店吸引的是中高收入人群，这些人群也是有能力购买购物中心商品的顾客。;典型案