启东汽车客运总站商计划业街开发定位建议下.pptVIP

1、借助客运总站的旺盛人气，本案具有强劲的人气支持，发展空间巨大。 2、与亿丰商城形成互动之势，亿丰商城进享车站人流之便利，本案也可以借助亿丰商城强劲人气。 3、根据老汽车站商圈商业经营面积及业态与本案周边现有商圈的商业经营面积及业态对比可以发现，本案周边商业发展相对薄弱，相对于老商圈，有8000多平米的商业发展空间； 4、本案建议以服务于车站人流的餐饮、旅馆酒店、便利超市、手机通讯、江海特产等业态为主.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;餐饮连锁;江海特产;四、本案业态定位规划建议;;本商业街主题意义： 车站是城市的窗口，利用站旁步行街的形式推广启东江海文化，提升车站和城市的文化品位。 丰富的业态规划，合理的商业布局，为旅客和周边居民提供一个站旁休憩的空间。 合理引??车站的客流，缓解长龙路车流、客流压力，做到客、车分流有序。 江海文化商业步行街，既为旅客和市民提供休闲购物的空间，同时为汽车客运总站创造商业利润，促进客运总站商圈商业地产的价值提升。 ;五、本案产品规划建筑设计建议;1、客流的引导通道，车流通道规划，信息（广告）流的整体规划 ;2、建筑风格——现代简约;3、主体建筑要求;（8）化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。（9）排 烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm。（10）招 牌：在门脸上方提供招牌安装位置。 （11）空调：提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于450卡/M２/小时，用餐区应不小于350卡/M２/小时。餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。（如KFC自设甲方提供室外机位置） （12）设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。（13）.卸货车位：提供临时卸货车位。（14）.消防系统：商家自设消防系统并与商业街消防系统连通。（15）.电话、宽带到户。 ;(1)、进深以 14-17 米为最佳。 ⑵、建筑物结构为框架结构，外观齐整，允许进行改造。⑶、周边有一定回旋余地，可以合理分布对客区域与员工区域。⑷、周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为 5.5 米～6 米宽， 要考虑通往停车场的流程，有回车路线，停车位在 20 个左右。⑸、基础设施情况（最佳）：水-用水额度不低于 3500 吨/月；电-用电不 低于 800KVA，煤气-有煤气管道接入或可以接入；排污-纳入市政排污管网，有化粪池；通讯-最好留有总机或一定的直线电话，有线电视，供暖（北方地区）等设施到位。⑹、房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性质可以改变为该用途。;景观小品：进入步行街，中间应为花草树木，最好还有山石喷泉，走不多远，有江海文化的雕塑小品等，也可用石刻，可以写实，也可以写意，可以庄重，也可以诙谐，不拘一格，多种多样，可以将启东的版画艺术通过一定的形式在步行街中得到体现。 ; 按照标准步行街的标准规划建设（建议路面宽度达到24米以上），突出江海文化特色，打造真正集商业贸易，休闲娱乐为一体形象街，尤其是利用本商业街作为宣传启东江海文化的载体，使之对外宣传更立体化，形象化，让前来启东的人一看，过目不忘，印象深刻。成为旅客和周边居民娱乐、购物、休闲的风景街。;六、本案商业街重要数据测算;建筑面积：8400左右，尽量不超高三层建筑（本项目定位业态一般经营要求都不超过3层），首层4.5米，二、三层层高大于3米，进深14米，单店迎面宽4米以上（可结合建筑成本核算考量）。 按测试面积及平均年租金测算在306.6万。 道路及景观设施投入通过后期广告收益弥补。 项目前期项目推广费用为总80万（年核定租金收益的20%左右）。 招商管理费用60万。 年商业营运成本30万。 第一年市场培育租金让利6个月。;七、合作模式探讨 ;A、整包方式：结合建安成本，项目综合投入、收益预计，按使用年限折算最底租金，物业招商、商管、物管全权委托，由亿丰商管公司统一运作，每年按合同约定租金返还物业收益（考虑市场培育期，应给予相应年限的租金扣除）。 B、租金净收益返还方式：商户入驻后，按年租金实际收益扣除后免租和推广费用、招商费用、运营费用后，按实际租金返还收益（第一年度）。其后年租金扣除年运营成本（可按固定比例）和商管费用、物业维护管理费用后按实际返还。 C、共同管理：前期由招商公司完成招商推广后，通过成立单独商管公司，