思源2011年4月西安燃苹禾曲江项目前期策划提案报告.ppt

【荣禾曲江项目前期策划提案报告】;;市场分析篇;项目位于西安曲江区——西安富人区 属于政府打造的文化景观资源驱动下的城市高端住区，进入市中心道路通达。;征地拆迁工作推进;;;;;;;功能分区上，曲江新区二期将规划建设主题旅游与文化商贸区、会展商务与传媒出版区、影视演艺与科教创意区、遗址博览与生态创意区和娱乐运动与休闲度假区五个分区。;本案;; 区域回顾;在分城区成交均价走势中，城南的价格有所跌幅，均价7963元/㎡，其中一批中档楼盘成交导致了成交均价的下降，相比其他区域均价，本区域价格相对较高。 城南成交量占据成交总量的28%，随着新盘的推出，城南市场依旧是西安客群重点关注区域。 ; 区域回顾;西安第一代高端物业 – 初期（2000年-2004年）;西安第二代高端物业 – 中期（2005年-2008年）;西安第三代高端物业 – 发展成熟期（2009年至今）;【 西安第三代豪宅（2009年 - 至今）：开发特征归纳梳理 】;不同发展时期西安豪宅产品特点;全市高端物业一览;未来供应——西安目前在售和即将发售的豪宅项目;市区豪宅项目未来一年内可能的供应量;全市未来供应——结论：;西安豪宅自2006年以来分总价段成交分析; ;分析结论： 1、近五年来，西安豪宅市场增长迅速，2006-2009年每年均以100%速率增长，但2010年以来，增长速度明显放缓。 2、从近五年豪宅成交数据来看，总价在200-350万的豪宅未来需求较大，而350万以上豪宅需求呈减弱趋势。 3、预计未来几年西安全市平层豪宅年需求量在1500套左右，豪宅价格集中在10000-20000元/平米之间 。;陕西财富圈层 由陕西高级人才事务所、陕西经理人俱乐部、西部经理人网三家单位联合发布《2009年陕西富豪贵族消费趋势报告》中，将“陕西富豪贵族”的门槛设臵为拥有5000万元人民币以上资产的个人，同时还包括自己创办的企业价值和自有房产。在这样的门槛下，统计数据显示，2009年财富过亿元的陕西富豪约有1460人，过千万的富豪有19200人。陕西过千万的富豪总数超2万人;1、陕西资产过千万的顶级富豪总数已超2万人，再加上过百万的中级富豪以及拥有灰色收入的群体，数字当相当可观。 2、目前西安豪宅的价格一般在400万左右一套，这个价格相比一线城市要低很多，因此在价格层面，陕西富豪们的可负担能力并不存在问题。 3、由于国内投资渠道狭窄，而房产的保值增值功能强，富豪们普遍选择购臵更多的房产进行投资。;1、未来全市市场供应量约3000套，预计平层豪宅年需求量约1500套，总价在200-300万元豪宅是需求主力。 2、西安平层豪宅市场呈供过于求态势，供求比大约为2：1（以供应量在3年消化计算），预计豪宅价格上涨将会放缓。 3、由于陕西千万以上资产人数超2万人，资源型富翁仍然呈增长趋势，故西安豪宅市场仍有较大的潜力;未来西安豪宅发展趋势;未来豪宅产品演变;未来豪宅客群; 区域回顾; 区域回顾; 高端住宅案例优劣势分析——八号府邸; 高端住宅案例优劣势分析——紫薇公园时光;可预售总套数 204 套;销售分析结论： 1、在售户型全部为大面积户型，户型使用功能齐全。 2、功能房分类中，功能多的户型去化量所占比重大。 3、去化的面积区间较为均衡，400㎡以上略占主导。;本项目具备打造高端住宅的条件，但需要在产品、配套、物业管理等软硬条件均实现全面的超越。; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾; 区域回顾;项目名称;区域内各自项目园林均做的非常精细，体现了各自项目不同特点的品质。 高端项目都配有自身的特色会所，并具有丰富的使用功能。 区域项目建筑风格基本结合区域的人文资源，以新中式为主，部分为欧美、泰式等有特点的建筑风格，并融入了中式元素。;产品类型;产品类型;个案分析 ——紫汀苑;产品;; 区域回顾;地方限购令：西安“2.26”新政《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》解读;纵观其他限购城市，限购令出台，令其楼市成交量应声下跌，抑制效果立竿见影。;西安限购令出台，楼市应声降温。;今年信贷收紧，销量下滑，房企应根据自身资金状况，选择合作开发，或制定合理的开盘时机与推售节奏，或调整产品规划和价格体系，或拓宽融资渠道，以应对资金周转不足。;;当前形势下，项目应明确营销目标，把握“稳价格、缓节奏、加快效率”的营销节奏，根据自身资金状况进行合理调整。;;;;房产大势将持续低迷，项目的开发策略需要顺势而为，利用项目区位优势及产品独特性，迅速在限购时期多点蓄客，以项目核心推广诉求抢占市场份额！;;项目情况;项目情况;项目情况;Weakness 劣势 目前周边空地太多，居住圈圈未形成 曲江大道噪音污染 ;;;项目营销核心问题;思源豪宅观——豪宅的六大要素;;思考：豪宅