昆明旧城改造项目发计划展战略及整体定位下.ppt

片区介于小西门和西市区两大次级商圈之间，属于非传统商圈，目前主要以破旧的1层临街商铺为主；购物功能占绝大部分;租金水平：由于区位条件和缺乏大型商业，片区内租金水平不高，且2层以上商铺价值很低;周边消费人群：片区周边人流充足，且有银行、医院及广播电台等具有较高消费能力的人群支撑，为商业价值的提升奠定了基础;通过分析昆明商业现实和项目目标，得出商业需要解决的核心问题;;;项目位于合肥二环内，地处非传统商圈，在周边商铺价低、量大的市场背景下，最终实现售价高出周边1万元/平方米的完美业绩;关键措施：通过把握先机和增强消费者信心，使项目突破区域价格，顺利销售;;商业街区形象的外在展示，引入品牌店、服务型主力店，把握非零售原则，提示形象为主。业态包括： 银行、邮局、电讯营业厅、房地产项目展示中心、服装主力商家、洋酒药材专卖店、特色精品专卖店。;策略二：如何树立消费者信心 ——通过连廊、2层直达电梯以及小品等元素成功塑造了西班牙风情商业街区，同时降低了2层商铺的抗性;产品形式与面积区间： 马鞍山南路共约5000平方米 面积区间：70-100平米 步行街共约5500平方米 面积区间：35-50平米 规划路共6500平方米 面积区间： 80-100平米;直接销售，但为了保证主力店引入的灵活性，局部采用返租销售。;案例启示;;未来二环内商业存在供应空档：按照市场平均消化速度，二环内在售/待售商业项目到2010年底即消化完毕，市场存在供应空档;赶在西山区大量城中村项目井喷前入市：西山区城中村改造项目占全市1/3强且进程迅速，本项目应赶在其“爆发”前入市;项目西侧云投地块研判：从现有资料分析得出，云投项目必将成为本片区的商业中心，本项目可以充分借势提升价值预期;;世联将从四方面共同论证得出我们的业态规划;片区业态特征：以低档社区商业为主，缺乏大型商业；购物功能占主体，餐饮休闲娱乐功能不足，总体而言缺乏商业配套;片区业态特征：本项目距离昆都及金马碧鸡坊等休闲娱乐聚集地3km以上，餐饮休闲娱乐存在市场机会 ;消费者需求：附近居民对超市和餐饮、休闲娱乐有强烈的需求，希望能就近消费;超市可行性分析1：本片区的区位及与现有大型超市的距离吸引了大润发和家乐福;超市可行性分析2：旁边210亩项目规划有超市等集中商业，并且超市不利于销售，不建议引进超市;娱乐可行性分析1：从项目周边现有娱乐设施的经营状况看，网吧经营火爆且提升空间大；KTV或桌球等人气不足;娱乐可行性分析2：综合各个娱乐设施的经营状况和销售导向的目标，建议引进网吧或者网吧加电玩以吸引人气，但要控制体量;业态规划;专家论商业街区：小而密的开放式街区符合大众的消费行为学，有利于商业氛围的营造，是城市中心商业发展的一种趋势;建外SOHO block街区设计KPI;销售市场不看好集中商业：从不同商业物业消化情况看，社区底商最受市场欢迎，而集中性商业最差;昆明商业的垂直价值关系：在售商业项目楼层均低于4层，负1层商业比较少见，其价值与3层相当；2层商业价值相当于1层的40%-50%;建筑规划设计要点：;市场机会挖掘总结;属性界定;市场机会挖掘回顾1;市场机会挖掘回顾2;;首先，我们从类似成功案例中寻求借鉴……;当时面临的问题和背景;SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性;写字楼、公寓物业——全玻璃、现代、时尚外立面，营造都市意向，通过别具一格的建筑群，成为市场亮点;BLOCK街区——设置三层商业，注重商业与公寓、写字楼之间的联系，加强物业间互动，体现活力;整个街区由16条弯曲的、开放性道路组成，将人流导入，同时注重道路尺度的控制，加强尺度感及对街铺位间的互动;Block街区通过一系列措施提升商业氛围，使小街铺的关系更紧密，从而产生放大效应，吸引了更多的外来消费者;建外soho案例借鉴点：;;环顾昆明，无论最高端的顺城、最时髦的南亚风情园、最传统的小西门，直至西侧项目，我们均找不到……;大量工作居住人口、年轻人群形成强大的“气场”，结合昆明首席开放式block街区，将塑造“活力源泉”，以全新的面貌区别于昆明以往的商业形态……;现代、时尚的建筑群耸立于人民西路旁，充满年轻活力的时尚街区和业态，使项目形成昆明独树一帜的“时尚都心”;各物业承担不同功能，互相之间实现功能互补，共同提升项目价值;;昆明首席·开放式·时尚活力·商住区;“活力之源” —— 全开放的block街区，以昆明未有过的商业形式和互补、具特色的业态，集聚人气，形成“活力之源”;“时尚都心” ——建筑群、外立面、街区、景观小品采用现代时尚风格，塑造昆明的“时尚都心”;“商住标杆” ——在昆明市场现有产品水平基础上，针对客户敏感点进行提升，依托项目地段优势，打造区域“商住标杆”;属性界定;项目发展战略;