淮北九方刘庄项目市计划场定位报告4.pptVIP

商业定位思考：基于市场发展，基于终端客户 实现本项目成本的尽快回收 经营寿命与收益影响投资客群的汇报与其铺面的升值数量 与产品共同组成的商业购物环境决定消费客群的数量 需求水平与需求意愿决定经营客群的种类 经营客群 终极消费客群 投资客群 影响商业经营、投资收益的关键 基础 重点研究方向 商业定位基础 商业定位模型 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 基于本项目定位，项目所处的区位以及项目拥有的交通状况 终端消费客群 ① 项目本体，住宅与商业 终端消费客群需求 相关业态定位 a. 解决日常生活需求 b.解决日常普通交际需求 会所、餐饮类、中高端便利店、健身SPA类…… ② 区域内原住民 a. 解决日常生活需求 b. 解决日常家庭普通用品 置备 大型卖场超市、大型家电类主力店、主题商场…… ③ 交通枢纽集聚人流 a. 目的型消费 b. 随意型消费 专业市场、主题商场…… 商业定位基础 商业定位模型 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1 2 3 4 5 相对淮北的经济发展水平，其零售业占比和人均商业面积都处于较低的水平，有着较大的发展空间; 淮北人积极地改善生活品质，淮北的服装、餐饮、家居、娱乐等行业将继续实现快速发展; 相对淮北的经济水平，淮北人消费观念相对保守，因而在引入创新消费形态的同时，更需要了解并积极引导他们的消费需求、消费价值倾向和消费行为; 淮北竞争对手为以服装购物为主导的城市中心和区域中心模式，餐饮，酒吧商业街主要定位中端，以满足功能性需求为主，这意味着强调“生活方式”、领导潮流的大型购物中心存在很强的机会; 淮北住宅市场投资回报率低,办公楼租赁市场缺乏,导致商业依旧是实力人士的不动产投资首选。 我们认为，淮北商业的总量和形态都有着较大的发展空间，而成功把握这一市场机会需要能够积极地适应、引导当地消费者的消费观念与行为 商业定位基础 商业定位模型 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 淮北的消费品零售总额在皖北属于最低水平 95% 淮北市消费品零售总额 [亿元] 2005 2006 2007 2008 2009 54.38 61.93 72.74 89.22 105.93 皖北主要城市零售总额比较 [2008年] 89 134 141 160 180 200 淮北 淮南 宿州 毫州 蚌埠 阜阳 ——消费品零售总额 商业定位基础 商业定位模型 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 淮北人均消费支出结构 食品 (其中在外餐饮) 服装 家庭设备用品及服务 医疗保健 交通和通信 娱乐、教育和 文化服务 住房 其他 人均支出 增长率 7682 9272 9783 11426 随着收入的不断提高, 淮北人的日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐的份额持续上升, 基本食品消费占比持续下降, 显示淮北人生活品质正在提升 24% 14% 23% 27% 12% 8% 15% 14% 9% 商业定位基础 商业定位模型 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 淮北餐饮业消费呈现个性化、多元化特征, 家庭消费和旅游消费正取代商务需求成为主体，商家需要迎合市场的需求变化调整定位 私人消 费攀升 个性化消费趋势明显 菜肴的质量最重要 口味日趋多样化 假日经济和旅游经济 ? 餐饮消费群体主要为社交活动和家庭私人消费，而家庭私人消费比例攀升，已接 近5成 ? 目前市场上的餐馆以大众化为主，但个性化消费趋势明显，特色餐饮慢慢受到老百姓 的欢迎，顾客从求饱的单一需求，发展为当今的特色餐饮、休闲餐饮、便捷餐饮的 多种需求 ? 消费者选择用餐地点时，最重要的是菜肴的质量，占38.9%,，其次是卫生,占22.5%， 环境