滨州市恒泰广场项目计划定位及营销建议.ppt

第一部分 面临大势 区域属性和项目属性的界定，可以以此来明确项目定位方向和方法 项目界定：位于三级城市成熟核心区的小型综合房地产项目 全国三级城市 成熟核心地区 小型综合房地产项目 本项目所在核心商圈商业综合分析 商业规模：核心商圈经营规模约30万平方米（包括新商业的新悦国际、王府井等）； 商业梯度：目前滨城区商业按档次主要分为三个梯度—— 第一梯度是城市的中心商业区，以银座和百货大楼为代表，属于滨州的主要商圈 第二梯度主要为城市亚中心区专业市场如电子、食品零售批发、装饰建材、餐饮、娱乐等； 第三梯度为城区没有核心业态统领而相对零散的店面，多数以居民区商业形式存在。 商业产品分析：产品设计基本停留在传统“消费=购物”， 而“消费=购物+休闲+娱乐”的新型商业产品设计随着国贸新天地、新悦国际等新兴商业体开始出现； 商业产品租售：以售为主。小面积商铺受到市场青睐，大面积商铺则销售困难，销售周期长；楼层越低，销售情况越好，一层临街商铺受追捧。 经营模式： 主力店进驻，整体经营（银座、百货大楼），对小商家根据经营的不同品牌、不同产品，确定扣点范围，服装类扣点约18-25个，化妆品扣点在25-30个； 出售后返租，整体经营，出售情况均较好，价格约在1-5万元/平方米，返租率均为8%，购买者多为投资者，但招商情况一般，一般出售后一年内招商率能达到80%左右； 商业档次：核心商圈内的商业档次高、中、低档全面覆盖；高档商场以国内一线品牌为主； 商业业态：核心商圈以百货业为主，餐饮业、专业店（电器、书店、电子市场）为辅； 本项目商业业态发展方向分析 本项目所在核心商圈公寓综合分析 本项目公寓发展模式分析 项目整体战略发展方向确定 客户定位 自营类客户将是项目另一重要潜在客户群 通过项目SWOT分析，本项目在商业定位策略上可以遵循以下策略： 为城市新锐服务的以运动、休闲、时尚消费体验为特色主题的个性的、潮流的中高档商业show场 商业外立面形象—— 体现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质 外立面形象建议做到中档以上水平，面子工程必须到位； 提升整体商业品质感，提供一个运动、休闲、现代的时尚消费场所。 外部景观场景——通过小型广场、喷泉、雕塑等树立鲜明标志，达到吸引客流、聚集人气的效果 商业内部景观—— 结点设置小品、雕塑景观等，可以增强人在商场中的驻留性 商业地面铺装—— 动线指引性明确的地面铺装及标志，细节体现品质感 户外广告形象—— 霓虹广告极大的影响着商场的形象，做立面设计时应提前考虑 整体定位中高档产品，高形象占位 低成本，高形象 夜晚灯光的衬托，突显项目标志形象与昭示性 不求豪华，但一定要突显风格与细节，要贴合公寓产品的定位特性。 营造与内部绿色生态空间，充分体现项目环境品质与特色，提升产品竞争力 招商原则 招商策略 建议采用大物业、大管理、大服务模式，引进主力店自行经营，开发商只负责物业管理支持和相关协调工作 在整体销售策略的基础上，根据相应销售阶段的销售问题，可即时性采取的销售手段。 低成本 高形象 公共部分采用中央空调，每个单位内采用户式中央空调； 中央空调 类酒店式建筑外立面形象 外立面 简约，挺拔 类幕墙 创新，时尚 造型的创新 地标性，权威性 激光束 形象昭示 夜晚灯光 建筑外观形象 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 外立面简洁、现代、时尚——使建筑具有强烈的视觉效果和昭示性，并能节约成本 节约成本，采用类幕墙，打造类酒店形象； 在建筑设计上做出通透感、现代感，品质感； 暖色系，突出召示性、时尚感 我们的建筑不是材料与材料的简单拼凑 ，而是艺术与技术的完善结合。建筑造型处理应考虑与周边环境的协调，同时彰显项目形象，成为黄河四路的一道风景线。 对城市新锐来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。 建筑风格是产品形态最直接的表现，建筑风格设计水平的提升将会增加产品在市场中的竞争力。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 成功的建筑夜景照明形成一种独特的景观，并能提升项目形象。 白天物业形象 晚间物业形象 Evaluation only. Created with Aspose.S