黑弧奥美北京星耀五计划洲再次策略沟通案.ppt

;2010星耀五洲再次策略沟通案;本次提案纲要：;回顾星耀;2008什么都说了，却没有多少记忆的处子秀;面临的挑战;3434 2525 70亿 40亿 巨幅排货;排布 货源;在销售方面至5月20日至； 上半年销售不足10个亿，主要以消化欧亚高层为主； 距年初预判销售25亿差之甚远 要完成全年计划销售40个亿的目标，几乎是不可能的任务。; ; 苛政之下的 突变与突围;新政治观点……;1月10日：国十一条;中国经济的波动正是来自于政策的多变，短期政策必然导致的是短期的市场反映。就像中国的股市波动多数不在于企业的基本面，而在于政策的导向。 ——任志强;当别人恐慌时，我们需冷静。 调控后的楼市在可预计的未来，将主要呈现以下四种态势：;;新政之下，我们强调要更关注其中六种需求;;;动向研判2010新政之下;;;;;新政治局面……;全国 宏观 2010新政之下;凡是有较好成交的项目——均 具有被市场广泛认可的价值，能够吸引买家持续关注。 比如开发商品牌、项目品牌、区域价值、合理价格等。;个案 微观 2010新政之下;现场窥见（时间：五一后） 当周一的时候走访和家园、西溪山庄、翡翠城时，不是没货卖，只是还没开盘，但案场几乎没有人到，据说都是老业主在介绍成交。 相对应，周二到达良渚，良渚内人不断，装修的业主、去酒店开会的、来吃农家饭的、专门看房的，对比鲜明;万科 良渚现象启示;新政时间，郊区大盘因非城市核心地段，生活配套等呈现预期较晚，给予消费的保值性与迫切性相比不足，又因体量大、产品类型多元、生活利益需求导向内存差异，导致客层复杂且基数要求较大，因此大多处于受调控影响较重的范畴。;新政治之道……;星耀五洲如何逆市而为;新政大势下 买方视角之 郊区大盘突围的 星耀思维;新政大势的影响还未及完全表现出来，对星耀五洲而言，影响是必然的。我们强调看清自身的利弊，主动求变，寻求逆市的出口，消费总还是存在的；;新政下星耀的消费导向;星耀成交物业面积区间： ;星耀成交物业总价区间： ;首置刚性型需求 刚性改善型需求 资源占有型需求 长线投资型需求抵御通胀型需求 抄底投机型需求;不同消费利益的星耀解决思路;星耀领导型客户：质量大于数量，且主要是来自津南/大港片区以外的客户 （北环渤海范畴的京、津、唐为主）； 星耀基础型客户：数量大于质量，主要来自大南部天津辐射区域客户； 星耀可变型客户：中等数/质水平，来源范畴较广（涵盖以上区域、且分布较 为均衡），比较分散、随机性强。 （以上判断均来自对项目前期客户的分析） ;全域推广为主、区域搏杀为辅;消费者的言行榜样，即是价值认同;建立星耀的世界话语权;让世界公民为星耀做什么;新政下星耀的利益传道;对比星耀逆市中利弊因素;世界的规划太大，除了图纸，谁都没见过 也不知道世界生活究竟是什么样 不会是天天逛的“世界公园”吧 世界七大奇迹什么时候能够建起来呀 开发商能够做得到吗 除了世界建筑之外，到底还能给我们的生活带来什么 世界能升值吗 …………;逆市中，在工程滞后，现场展示并未充分、没有更多利好的客户口碑情况下，要圆满的回答消费者这些疑问， 必须有开发商以外的，更具社会影响力、更具公众聚焦效应、更有世界公允的声音频繁出现，以肯定世界； 必须有能够让客户身同感受的世界事、世界生活发生，让其有充分持续的参与度，以呈现世界。;呈现在星耀的世界故事; 支撑星耀世界奇迹期待的市场信念！; 仅有信念是不够的，还必须解决竞争;世界级火器开路;2010 复合大盘时代 全域逐鹿;价与质短兵相接的 480万;项目名称;项目名称;与竞争对手比较： 本案胜出的地方依然为：项目整体规划、配套及精装 我们的绝对优势在于： 星耀五洲大型公建配套所提供的世界级生活平台及生活方式;物; 地段 - 30分钟生活圈，提升物业价值 交通 - 津港全封闭高速公路，景观大道，轻轨，城际特快等通达便捷 规划 - 7.3平方公里广博体量，融合七大世界奇迹和14位大师呕心力作 社区 - 7000亩辽阔水域，堪比西湖，真正纯水岸全生态风情社区 建筑 - 极具地域风情，集世界风格建筑为一身，精工雕琢 园林 - 浓缩世界园林精华，独一无二的生态大赏 精装 - 名品精装营造不凡品位，多