2006年济南市翡翠郡结构营销推广方案.pptVIP

[翡翠郡2006年度营销推广方案];本方案主要构成;第一章 济南房地产市场概况;一、2005年济南房地产市场综述;2005年商品房供应减少;住宅销售先扬后抑，楼市看好初见曙光 ;价格走势平缓，全年小幅增长 ;区域价差明显，北部均价最低 ;非投资购房占绝对主流，济南地产无泡沫 ;二、2006年市场形势;2006年地产竞争年; 面对残酷的市场环境，客户更加多样化的市场选择，这就要求我们采取超乎寻常的营销策划手法，大手笔、大推广、大制作，高度融合发展商、建筑商、代理商、广告、媒体、金融、物业等机构的一切有效资源，为我所用，为销售是从，从而最终实现我们既定的销售目标。;第二章 任务和目标;我们的任务 ;我们的目标;第三章 项目SWOT分析;项目概况 ; ; ;SWOT分析;THREAT（威胁）;项目核心价值点锤炼 ;第三章 项目目标客户分析;一期目标客户分析 ;1、拆迁户 ;2、天桥区企事业单位、机关、学校 医院等的管理层、技术层人员 ;3、首次置业的婚房购买者 ;4、个体私营业主 ;5、社会富民阶层 ;第四章 项目形象定位及推广语;一、形象定位;二、项目推广语;第五章 营销总体部署;一、开盘及节奏控制; （2）切入点分析 ①以首个教育地产形象高度入市：与中国百年教育圣殿北师大签约，成功引入北师大实验学校，以此高质素的教育大盘形象入市，足可震撼泉城。 ②借城市北区改造之势：根据目前济南市住宅市场现状来看，济南北部区域住宅市场，在市民心目中整体形象较差，应对本片区进行重新包装和定义，借助城市规划的大背景，利用无影山片区腾笼换业，长途汽车站的改造，北园大街、BRT城市快速公交系统与工商河改造动工的契机，热炒区域，增加市民对该区域的信心与期望，相机入市。 ③营销包装到位、全面媒体攻略入市：销售现场部分的包装，如围墙、现场导示系统等；市场炒作在这段时期可以猛烈进行，包括户外路牌、报纸的软性文章、网络形象展示或电台广播等；待样板楼、样板间，示范园林及销售中心建成并包装装饰一新，此刻开盘鉴赏便水到渠成，真正体现出项目的品质与档次。; （3）开盘时间 根据工程进展及销售手续办理情况，我司初步建议： 2006年8月5日项目盛大开盘; 2、总体节奏控制 （1）形象导入期（1－3月） （2）内部认购期（4－7月） （3）开盘强销期（8月5日－10月） （4）持续销售期(11月－12月) ;销售物料;;3月底前阳光商务酒店内外包装完成，家私齐备可进驻使用 项目现场导示系统4月10日前制作安装完毕 围墙4月10日前制作安装完成 项目周边道路灯杆旗4月底前出街 正式销售中心7月15日前投入使用 6月底前完成营销中心、样板楼（房）、中心路、工商河侧道、示范园林的施工以及装修，7月15日前启用;;二、媒体资源;二、总体推广思路;具体推广步骤： ①首先以济南首席教育地产的差异化市场形象高端亮相，引起市民的普遍关注； ②借助城市规划城市改造的力量，利用工商河与BRT的动工，邀请政要、建设部门、技术专家、文化学者、城市运营商及媒体举办城市运营(规划、改造及提升)高峰论坛并通过媒体炒做区域，引起潜在客户对本区域的兴趣； ③通过项目原生、专利等物超所值的产品来满足满意客户； ④最后在一期推广的收尾与二期认购阶段再相机演绎社区的完美配套及和谐人文社区的品质品位生活方式，让客户对项目充满归属感与自豪感。;;第七章 各销售阶段推广策略;一、形象导入期（1－3月）;形象导入期（1－3月）;活动营销一：;活动营销二;二、内部认购期（4－7月）;内部认购期（4－7月）;操作方式： 媒体策略：大版面，多系列报纸软文炒作，辅以户外、现场包装，流动车体与网络宣传。 地产批判系列软文：建学校、留树木、留原生建筑、留原始地貌等 ;谁来代言翡翠郡——重汽翡翠郡形象大使全城选拔大赛 ;活动营销二