2007年上海汇贤雅居结构产品定位报告.pptVIP

汇贤雅居 定位分析报告;问题的提出;基本分析思路;目录;一、地块分析;地块位于本市徐汇区徐虹北路156街坊，东靠徐虹北路，南临南丹路，西连老居民区，北临虹桥路。 规划批准建设住宅、办公等物业。 项目目前正进行动迁及方案设计等相关工作。 ;1.2 地块指标（原方案）;1.3 项目地块分析;二、基本面分析;本章研究目标;4246.83亿;2. 城市商务会展;3. 旅游人口;4. 其它特征分析;5. 区域规划;徐家汇定位：;6. 交通资源：轨道，公交，机场——交通枢纽地位;7. 配套条件分析;8. 基本结论;三、市场面分析;（一） 办公楼市场;本章研究目标;1. 办公楼市场综述;本市甲级办公楼总供应量约为360万平方米，平均租金水平为0．98 美元／㎡/天，空置率在9％左右； 预计未来两年，上海每年对于甲级办公楼的新增需求将会达到50－80万平方米； 在上海六大核心CBD中，在2007年上海新增写字楼供应量约为270万平方米，几乎达到井喷状态，而徐家汇的表现却是与此相反，供应量最为有限。 ;自2005年以来，本市甲级办公楼紧缺，空置率最低达到4%，由此使得租金迅速攀升； 上海良好的经济环境，保证了各个产业的快速稳定发展，中小企业崛起的速度加快，带动了办公楼需求； 对于住宅市场的调控抑制了住宅市场的投资行为，使得一部分投资行为转入商用物业领域，这在一定程度上，刺激了上海办公楼市场的发展。 基于海外基金对于人民币升值的信心，部分通过持有办公楼物业作为投资模式，上海将会产生越来越多的基金收购办公楼案例。 ;上海办公楼毛租金回报率目前在7％～１0％之间，部分办公楼租金报酬率甚至高达１０％以上，上海写字楼市场将被投资者广泛关注； 为促使楼宇经济的快速发展，区政府成立了相关部门专门为商务楼宇经济服务，并出台了一系列激励政策； 从政策引导以及支持的角度看，写字楼市场受宏观调控影响也相对较小。 ;虹桥商圈 台资及日资 企业集中;区域;单位：美元/天/平米;楼盘名称;楼盘名称;4. 徐汇区办公楼分布;5. 徐汇区办公楼租金变化表;6. 徐汇区办公楼客源; 目前徐家汇整体办公楼空置率低于9%，而区域内新增供应量仅有年底前交付使用的城开国际（总建筑面积4.5万平方米）以及规划中的弘基生活广场（城开集团项目，约26余万平方米），整体市场基本供不应求。 ;整体及区域市场有利； 建议产品定位甲级办公楼，如图所示。;9. 项目定位;（二） 酒店市场;本章节研究目标;2005年，中国入境旅游人数达到12,029万人次，旅游外汇收入达到292.96亿美元，国内旅游出游人数达到12.12亿人次，国内旅游收入达到5,286亿元，国际国内旅游业总收入为7,656亿元。旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。 2006年1-9月中国入境旅游人数合计为92,221,468人，比2005年同期增长2.86％。其中，2006年9月，中国入境旅游人数就达到了10,437,724人，比2005年同期增长5.56％。2006年9月中国入境旅游外汇收入达到了26.96亿美元，比2005年同期增长9.28％。 2005年中国宾馆酒店行业持续发展，营业额和就业人数都有所增长；酒店业的经营继续呈现全面回升的态势，客房出租率和房价同时增长，其经营依旧呈现“星级越高、效益越好”的特点。 2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，将会大大的推动中国酒店业的发展，中国宾馆酒店行业在未来几年的前景被普遍看好。;目前上海高星级酒店主要分布在CBD商圈周遍，如陆家嘴金融贸易区、南京西路沿线、淮海路沿线、徐家汇商圈、虹桥商圈附近； 截止到2007年4月，上海市正式评为星级的酒店共计317家，其中五星级26家，四星级43家，四星以下的248家。此外还有45家左右相当于四五星级水平但尚未评星的饭店（数据来源：焦点房地产网 2007-4）； 2006年上海五星级酒店房价创新高。2007年1月31日：仲量联行酒店管理公司（Jones Lang LaSalle Hotels）最近公布了一组数据，显示上海的四星级、五星级酒店在2006年1月至11月期间业务创下佳绩。 五星级酒店的业绩尤其优秀，其每日平均房价（ADR）首次直逼人民币1500元。酒店的入住率依然保持在约72％的良好水平； 全球排名前15位的顶级酒店集团已经悉数来沪，如香格里拉酒店和洲际酒店等集团将总部也迁到上海； 酒店类型向多元化方向发展，如绿色生态型酒店、老洋房主题型酒店等，市场更为细分。 ;指 标 2004 2005 2006 增加值(亿元） 498.09 584.26 695.06 一、按行业分 旅行社服务业 8.34 9.02 10.43 旅游宾（旅）馆业 79.68 91.7