世联地产深圳商务公寓专题研究及现售商务公寓产品基本情况.doc

第一部分 对商务公寓的专题研究 商务公寓的基本概述： 随着现在写字楼的发展，各大开发商为了抢占市场份额纷纷推陈出新，“商务公寓”这一词语对大家来说已并不陌生，尤其是商务氛围最为成熟的车公庙片区，这类产品更是屡见不鲜。比较具有代表性的有金润大厦、财富广场、银座国际、英龙展业中心、杭钢富春大厦、凤凰大厦2号楼等。 商务公寓产品一般具有以下几类特征： 1、产权年限：很多人认为这类物业是开发商为了吸引客户，在市场还不成熟时，推出的一种边缘产品。他们的用地都是跟住宅一起拍卖的，例如车公庙片区的金润大厦、南山的南光城市花园等写字楼的使用年限都是50年这样很好控制了单位物业的总价，帮助业主降低的购买压力和风险。深圳商务公寓首付比例并没有一个明确的依据有的是按照写字楼标准，首付5成，也有部分项目是按照住宅标准，最低可首付2成，另外一些项目则是采取了折中处理，首付3成或者4成不过综上所述，商务公寓不像写字楼项目那样首付必须5成写字楼很大的一块支出就在于其昂贵的管理费用，每月管理费用大约为13元/平方米左右而商务公寓不同，其管理费用要低很多，每月管理费用大约为元/平方米左右，有的甚至更低。另外一方面，一般写字楼都是采用中央空调，每月的空调费用也在1元/平方米左右，而商务公寓，一般都是采商务公寓要比写字楼实用商务公寓的实用率往往能达到75%-80%，而写字楼的实用率通常在60%-65%分摊面积的，一般来说，稍微品质偏高的写字楼都会有阔气的大堂、宽敞的走廊，这些都加重了业主的分摊负担。而商务公寓的设计通常，大堂不会过大、走廊不会过宽、商务公寓售价都比写字楼低，但在商务氛围成熟的区域，投资回报率能达到8%，甚至更多相对住宅%-4%投资回报率来说，商务公寓的投资回报率还是比较可观的。值得注意的是，某些具有70年产权的商务公寓由于土地用途的限制，并不 是可以随意注册应该说，商务公寓是市场不成熟的一种表现，， 海岸卡夫诺 项目位置 深圳市深南大道与前海路交汇处 产品类型 商业裙楼+写字楼+商务公寓 建筑总面积 约68181.60㎡ 建筑高度 99.9米 容积率 约7.1 层数/层高 32层，层高5.6米 车 位 约250个 价 格 均价1.45万元/㎡ 管 理 费 5元/平方 开盘时间 2007年12月 销售状况 销售率42% 客户情况 多为追求性价比和实用性的小型成长型企业 盛唐商务大厦（西座商务公寓） 项目位置 深圳市车公庙滨河大道与泰然九路交汇处 产品类型 商业裙楼+写字楼+商务公寓 建筑总面积 总建筑面积：71058.8㎡ 地上建筑面积：54677.39㎡ 地下建筑：16890.55㎡ 建筑高度 99.6米 容积率 7.8 层数/层高 32层，层高3.1米 总 车 位 443个车位 价 格 均价1. 5万元/㎡ 管 理 费 4.8元/ ㎡ 开盘时间 2008年9月 销售状况 销售率38.22% 客户情况 多为看中车公庙片区未来的发展前景及成熟的商务配套； 超低价入市，吸引部分投资客； 万骏汇 项目位置 宝安五十六区107国道与西乡大道交汇处40016㎡ 容积率 2.74 层数/层高 16层，层高3米 车 位 273个车位 价 格 均价1万元/㎡， 管 理 费 4.6元/平米 开盘时间 2008年10月 销售状况 销售率15% 客户情况 宝安本地客户，以中小企业、工作室及部分投资客 代理事业五部 写字楼沉淀小组 陈丹 易芬 2008-12-06  代理事业五部 写字楼沉淀小组 pseudonym Ding Bingcheng), to Jiangsu and Zhejiang in Taihu Lake area opened work, towards armed, carried out guerrilla race. 4 people such as Ding Bingcheng took Zhang Yan, Zhou Fen, from Shanghai, Zhao Anmin troops stationed at the border of Jiangsu and Zhejiang. Ding Bingcheng reach dual-COR, and anti- established contact of Communist Party members, when the Kuomintang military Committee in Jiangsu, Zhejiang and Deputy Commander of the