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农村住房抵押贷款障碍及对策探析 　　[摘要]农村住房作为农民的一项重要资产，由于种种限制无法转变为资本进行流通，其财产属性难以发挥，农民融资陷入困境。近年来，随着农村经济的发展，农民融资需求的扩大，开展此类抵押贷款成为必然的趋势。在各地开展农房抵押贷款的过程中，涌现出很多亟待解决的问题。文章探讨了试点过程中存在的实际问题，并提出了解决之策，力求完善农村住房抵押贷款机制，促进农村资产的资本化进程，切实保障农民的利益，推动农村经济发展 [关键词]农村；住房抵押贷款；必要性；问题；解决；措施 [DOI]1013939/jcnkizgsc201705178 1?_展农村住房抵押贷款的必要性 随着农村经济的迅速发展，农民融资需求进一步增加。农村住房抵押贷款作为一种可行的贷款方式出现在大众面前。然而，就是否有必要开展农村住房抵押贷款这个问题上，学者们对此意见不一。有人认为由于我国现行法律、法规的限制性规定，农村住房是不能进入市场进行自由流转的，既然法律已经禁止，也就没有开展它的必要。还有一些人认为农村住房是农民的一项重要资产，开展农村住房抵押是适应农村改革发展的需要，有利于城乡资产要素的自由流通 本文认为虽然法律上有所限制，但在国家推动城乡一体化建设，统筹城乡经济发展，缩小城乡差距这一大的战略背景下，开展农村住房抵押贷款有其重要的现实意义 第一，盘活农村住房资产，实现农村资产资本化。根据法律上规定的农村宅基地禁止流转原则与房地一体原则，农村住房的抵押被禁止。禁止抵押的农村住房难以转变为资本，资本的增值属性也就难以得到发挥。作为农民手中价值较大的资产，农村住房有转变为资本进行流通增值的必要，其也应该被作为抵押物而得到流通。农村住房抵押贷款能够盘活农民手中的静态资产，通过抵押贷款这一形式实现资产的资本化，将静态资产转变为动态资本，确保农民住房的财产属性得到发挥 第二，扩宽农民融资渠道，推动农村经济发展。信贷额度的限制使得农民融资渠道十分狭窄，银行贷款是农民融资的一条主要途径。但长期以来，由于农民无法用农房作抵押进行贷款，基于本身有限的信贷额度，他们能够实现的贷款金额数目极小。发展农村住房抵押贷款这一新型农村金融产品，可以在一定程度上扩宽农民融资渠道，增加农民的贷款额度。农民利用借贷资金进一步扩大生产经营，加速农民致富进程，带动农村经济更好发展 第三，控制银行经营风险。仅考虑个人信用度的信用贷款由于没有财产作抵押，其风险极大。虽然农村住房抵押贷款由于问题颇多也被认为具有一定风险，但相比于纯粹的信用贷款，其通过以房产作抵押的形式而使其风险小于信用贷款。因此，适当减少信用贷款的发放，增加抵押贷款的发放，可以将信用贷款的高风险转变为抵押贷款的低风险，在一定程度上控制了银行的经营风险 第四，降低农民融资成本，缓解贷款供需矛盾。由于农村住房面临着变现困难、估值困难以及流通困难等问题，其作为抵押物的价值远小于城市房地产，因此银行接受农房抵押贷款也是其降低农村金融授信门槛的体现。农民能够凭借不合格的抵押物进行贷款，其贷款难度与融资成本相比之前大幅度降低。融资成本的降低使农民融资需求得到满足，缓解了农村金融市场的供需矛盾 2开展农村住房抵押贷款的主要障碍 基于农房抵押贷款的重要现实意义，我国部分地区实施开展了农房抵押贷款的试点工作。但在我国实际开展农房抵押贷款的过程中，存在着很多障碍 第一，现有法律的限制。《担保法》规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”宅基地禁止流通的原则与房地一体原则，从根本上剥夺了农村住房作为抵押物的权力 第二，地方领导重视度不够，推进力度不足。长期以来，农村住房抵押贷款作为一种不被认可的贷款没有得到相应的重视。无论是地方领导、相关部门还是金融机构，在对待农房抵押贷款上均显得积极性不足。地方领导在农房是否能够作抵押的问题上意见不统一；相关部门在推进此类贷款上毫无积极性；金融机构更是由于上层推动力度不足而怠于开展此类惠及农民的贷款 第三，农房缺少产权证书，难以用于抵押。我国大部分农村房屋基本上没有进行权属登记，很多农民只有集体土地使用证，而没有房屋所有权证，抑或是手中两证全无。一方面，由于不动产所有权经登记才设立，农民的房屋得不到产权证明，也无法将其作为自己的一项合法财产，损害了农民对自家房屋合法的财产所有权；另一方面，没有权属证书的不动产其抵押权也同样不能设立，损害了农民对于自有房屋的自由处置权。无法设立抵押的房屋自然无法申请农村住房抵押贷款，从根本上限制了农民以房屋作为抵押贷款的可能 第四，农村住房的价值评估难