我国房地产业的实际利润率及其福利效应分析.pdfVIP

《经济问题探索》2004年第12期 我国房地产业的实际利润率及其福利效应分析 苗天青 (徐州师范大学 江苏徐州221008) 内容提要：与统计数据有很大出入的是，我国房地产业的实际利润率较高。我国房地产企业之所以隐瞒自己的 真实利润，“避税”应该是合乎逻辑的解释。不容忽视的是，我国房地产业的“暴利”已成为我国房地产价格不断 攀升的一个重要诱因，其直接结果是，一方面我国房地产市场空置率较高；另一方面许多居民的居住条件较差，亟 待改善。 关键词：垄断暴利福利效应 理论界普遍认为我国房地产业市场结构的突出问题 涉足房地产，排行榜前10名中有8人从事房地产业，与 是“产业分散化”和“过度竞争”，所以会得出这一结 其他行业相比，房地产业的富豪数量遥遥领先。这些足 论，是基于我国房地产业一些可观察到的所谓“事实”： 以说明我国房地产业“暴利”之说并非空穴来风。 如我国房地产业的市场集中度“低”、房地产开发企业 然而，与人们的判断完全相左的是，统计数据却显 的规模“小”等，统计数据上显示的我国房地产业的 示，这些年来我国房地产业的平均利润率并不高，甚至 “微利”和“亏损”状态似乎也从绩效上印证了这样一 可以说是较低。如我国房地产业的平均利润率在1993年 种判断。 达到最顶峰的13．73％，随后便出现快速下降，1996年 但是，我国房地产业由于其市场的区域性，房地产 全国房地产业的平均利润率降为0．91％，处于微利状 开发企业只是与区域内的(相邻的)企业发生竞争，即 态，接着在1997年到1999年连续3年出现全行业亏损 便是这样，它们也还都有其各自的垄断区域；加之在位 (行业平均利润率分别为一0．47％、一0．36％和一 房地产开发企业的策略性行为对新进入者的“进入阻 止”和现有土地出让制度对潜在进入者所形成的进入壁 年的平均利润率也分别只有1．62％、2．29％和3．6％， 垒；以及房地产产品的完全差别。实际上，我国房地产 与工业、建筑业和商业相比，仅略高于建筑业，而低于 业的市场结构并不是“过度竞争”，而是典型的区域性 工业和商业。 寡头垄断。这种情况下，我国的房地产开发企业就拥有 那么，究竟是人们的判断有误，还是统计数据存在 着相当强的市场力量。 “失真”呢? 拥有较强市场力量的房地产开发企业面对的是一条 (二)一个基本判断：有关我国房地产业利润率的 向下倾斜的需求曲线。此时，房地产开发企业就不是 统计数据存在“水分” “价格接受者”，而是“价格制定者”，通过实行垄断定 有关统计数据显示的我国房地产业平均利润率1995 价、价格歧视和搭配销售等行为，我国的房地产开发企 年后快速下降，近几年则陷入微利或亏损的境况，这虽 业获得了较高的利润率。 然也反映了房地产业发展的部分事实，但房地产企业的 一、我国房地产业的实际利润率较高 进入与退出情况以及房地产业从业人员的平均收入状况 与社会上人们普遍认为的我国房地产业是一个“暴 等也反映出，这显然不是事实的全部。这是因为：如果 利”性行业恰恰相反的是，有关统计数据却显示我国的 我国房地产业真的是微利甚至是亏损行业，相对应的应 房地产业处于“微利”甚至“亏损”状态。然而，事实 该是房地产企业的竞相“退出”，而不是新企业的大量 果真如此吗? “进入”。然而我们看到，在1997年到1999年连续3年 (一)看不懂的我国房地产业利润率 出现所谓全行业亏损的情况下，我国的房地产企业却由 人们普遍认为我国房地产业是一个“暴利”性行 业。在2003年中国获利产业的两个排行榜——“十大“进入”从一定程度上说明了我国房地产业“公开”的 赢利行业”和“十大暴利行业”中，尽管列于其中的行 平均利润率存在着“水分”，可以毫不夸张地说，我国 业有所不同，但房地产业均高居榜首。另外，我国富豪 房地产业的实际利润率应远高于公布的数据。事实上， 栖身的行业亦异常集中在房地产领域，不久前福布斯公 吸引着越来越多的“外行”