2011湖南张家界市调106p课题.ppt

第一部分：张家界城市概况及发展规划 第一部分：张家界城市概况及发展规划 开发商 张家界湘银置业有限公司 位置 张家界永定区吉首大学新校区，热水坑 规模 容积率1.62，绿化率36%，用地面积为350842㎡,建筑面积为560000㎡ 物业形态 联排、小高层，共3000户 户型 一期户型主要有公寓、情景洋房、双拼，二期即将推出情景洋房3栋、独栋别墅 价格 洋房均价3800元/平米，高层均价3500元/平米 ，双拼价格7000元/平米，预计独栋价格在1.5万/平米 客户 40%的外地客户，60%的本地客户，外地客主要是投资 销售 2期2011年8月10日动工，一期销售率55% 置业因素分析 张家界最大的项目，也是唯一的一个坡地建筑，规划较好，整体环境好，容积率度，居住舒适度高 该项目位于天门山脚下，是张家界规模最大的一个项目，项目自身配套较为完善，包括4000平米会所，未来3年还会修建双语幼儿园，密度低，绿化率高，但是位置较偏 天门壹号：第一大盘，山景豪宅 重点楼盘分析 房地产市场概况 南庄坪组团：环境好，交通便利，政府机关多，但是楼盘品质一般 市级政府机关集中所在地 重点楼盘分析 房地产市场概况 高盛澧园 南岸晶都 宏天绿城 张家界土家风情园 老城区 开发商 张家界高盛置业有限公司 位置 大庸桥公园的河对面 规模 建筑面积23万平米，绿化率38.8% 物业形态 高层 户型 总户数1800户，车位800个 价格 对外价格为2880元/平米起，预计开盘价格会在3200-2800元/平米之间 客户 本地客户为主 销售 2011年9月6日认筹，高层认筹6万优惠1万，SOHO认筹8万优惠1万，可初定房号，认筹约200个 置业因素分析 土家风情园和大庸桥公园近在咫尺，环境好，交通较为便利 该项目西接大庸桥，靠近大庸桥公园，北望澧水河，南靠土家风情园，东临行政中心，周边环境好。但是该项目的整体营销手法将为低端，包括售楼部的包装、物料的设计、人员的服装都不能较好的体现项目的价值。 高盛澧园：中大盘，价值未能完全体现 重点楼盘分析 房地产市场概况 开发商 张家界中辰置业有限公司 位置 张家界原区种子公司 农行天门山支行对面 规模 容积率3.5，绿化率35%，建筑面积37463.5万平米 物业形态 3栋小高层，共315套，车库145个 户型 70-120平米的2房和3房，各占50% 价格 小高层价格3200-3900元/平米 商铺价格在1.6-2.4万/平米 客户 以本地首次置业客户为主，返乡客户为辅 销售 2011年7月10日开盘，目前累计销售约47%，剩余的单位主要是10层以上的高层单位 置业因素分析 地段较好，靠近市中心，交通便利 该项目与市中心仅2分钟车程，交通非常便利，且可远眺整个市区全景，视野非常开阔，但是项目自身配套少，园林绿化少，营销乏力，故整体销售速度相对较缓。 南岸晶都：地理位置佳品质一般的小盘 重点楼盘分析 房地产市场概况 开发商 张家界宏天房地产开发有限公司 位置 张家界南庄坪大庸西路市环保局旁 规模 绿化率31%，占地面积31993.24平米，总建筑面积11890平米 物业形态 高层，总户数838户，车位488个 户型 79平米2房/84平米2房/108-130平米3房/150平米4房 价格 剩余货量价格目前在3200-3900元/平米，后续推出的C/D栋单位较之前整体会涨幅约100-120元/平米 客户 主要以本地公务员为主，返乡和进城客户为辅 销售 2011年5月10日A/B/E3栋开盘，销售率70%，目前C/D也可开始认购 置业因素分析 地理位置较好，到各个区域都较为方便，视野好，无甚遮挡 宏天绿城：主打区域价值，整体品质一般 重点楼盘分析 房地产市场概况 与土家文化风情园距离仅1分钟车程，视野基本无遮挡，但是小区自身无甚配套，主要是依靠外部配套提升项目档次。 西溪坪组团：火车站搬迁一定程度影响了该片区的发展速度，但是由于永定路是政府打造的形象样板路，环境好，但配套不齐全。 重点楼盘分析 房地产市场概况 财富阳光城 东方明珠 锦绣边城 东城首座 是未来规划的体育中心和物流集散中心，其区域价值较其他组团相对较低 火车北站 开发商 湖南世雄集团张家界世雄房地产开发有限公司 位置 张家界永定区西溪坪永定大道与站前路交汇处 规模 容积率3.46，绿化率42%，占地面积97847平米，建筑面积285998平米 物业形态 包括3个专业市场和1个住宅小区（东方明珠） 户型 —— 价格 —— 客户 —— 销售 之前已经开始接受预订，交5万元预订房号，但是该项目迟迟未能正式启动 置业因素分析 地段和环境 财富阳光商贸城：西溪坪规模最大的项目，但是迟迟未能启动 重点楼盘分析 房地产市场概况 该项目是西溪坪组