第十章房地产物业管理.ppt

第十章 房地产物业管理 第十章 房地产物业管理 一、概述 （一）相关概念 1、物业 有的认为，房屋是物业与地业的总称；物业是房屋建筑部分，地业是房屋建筑地段。 有的认为，物业是指单元性房地产，如一宗房地产即一宗物业。 现在，物业的概念扩大了，凡已投入使用的各类房屋及其附属配套设施与场地。 2、物业管理 物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。 第十章 房地产物业管理 一、概述 （一）相关概念 3、物业管理的内容 物业管理的内容可分为经营、管理和服务三个方面。 经营是要是指依据市场规律，进行商业策划，制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。 管理主要是根据房地产的变动和作用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；以及财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行。 服务是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务。 第十章 房地产物业管理 一、概述 （二）物业管理的特点 1、社会化 物业管理的社会化是指它将分散的社会分工汇集起来统一管理，如房屋、水电、清洁、保安、绿化等，对每位业主而言，只需物业管理公司一家的服务就能将所有有关房屋和居住的日常事宜办妥。 2、专业化 物业管理的专业化是由专业的管理企业——物业管理公司进行统一管理，一些专业的管理仍交予相应的专业经营公司，如机电设备维修承包给专业设备维修公司，园林绿化承包给专业绿化公司，物业保安向保安公司雇聘保安人员。 第十章 房地产物业管理 一、概述 （二）物业管理的特点 3、市场化 物业管理是一种市场化行为，它所追求的目标是收益最大化。作为独立法人运作的物业管理公司必须遵守《中华人民共和国公司法》的有关规定，实行政、事、企的完全分离。它必须依据物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己的位置和拓展业务。 4、经营化 物业管理公司提供的服务是有偿的，即对各项服务收取合理的费用。 第十章 房地产物业管理 二、房地产物业管理市场 （一）概念 物业管理市场是物业管理服务中所发生的各种关系的总和。它由三个方面构成：市场主体即进行交换的个人或组织，市场客体即交换的对象，市场环境即交换的环境。 （二）物业管理市场主体 1、物业管理公司 物业管理公司是专门从事地上永久性建筑物、基础设施、及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人资格的经济实体。 （1）物业管理公司属于企业法人。它符合中国法律规定的企业法人的一般特征：有独立的财产、以自己的名义享有民事权利、承担民事责任。 （2）物业管理公司属于服务性行业。但在现阶段，它是承担了某些行政管理职能的特殊的服务性行业。 第十章 房地产物业管理 二、房地产物业管理市场 （二）物业管理市场主体 2、业主管理委员会 业主管理委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方面反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。 业主管理委员会是具有法人地位和相应权利义务的业主团体，它有权选聘和解聘物业管理公司，有权决定房屋维修基金的使用，有权对物业管理公司的服务水准、委托服务合同执行情况和收费及使用情况进行监督，从而真正掌握物业管理的权益，维护全体业主的权益。 3、二者关系 委托——代理关系 第十章 房地产物业管理 三、房地产物业管理程序 早期介入 招投标备案、物价局备案 接管验收及移交 物业的交付 装修管理 日常管理 1、早期介入（开发企业邀请拟从事前期物业管理的有关人员，参与该物业的项目可行性研究、小区的规划、设计、施工阶段的讨论，并提出一定的建议。） 早期介入的作用 优化设计 有助于提高工程质量 有利于了解物业情况 为前期物业管理作充分准备 有助于提高建设单位的开发效益 2、物业管理的招投标 招投标的方式： 公开招标和邀请招标两种 3、接管验收及移交（建设单位按照国家相关规定，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业管理企业也必须严肃认真的做好承接工作） 4、物业的交付 物业的交付，也称“入伙”，指业主领取钥匙，收房入住。 入住的准备： 资料