上海市房地产市场发展状况与分析doc.doc

上海市房地产市场发展状况与分析 一、上海市房地产市场发展的阶段特征 (一) 市场的初步开创阶段 党的十一届三中全会以后，上海首先改革了住房由政府统建统配统管的制度，开始进行商品房建设。这主要包括几个方面: 其一是侨汇房的推出，引进商品房生产的新机制; 其二是优惠价商品住宅试点起步，为住宅商品生产探索了路子。这一阶段是以政府行政主管部门组建的房地产开发公司作为房地产开发经营主体开始出现，投资主体开始向多元化发展。上海房地产业突破了长期以来计划经济模式的禁锢，从萎缩开始复苏，但总体上还处于萌芽状态，并且以国有企业为主，运行以计划经济特征为主，没有形成规模。 (二) 以增加供给为导向的推动市场发展阶段 这一阶段，在住房短缺的背景下，房地产市场以增加供给为导向，以增加开发投资为主要手段。 1984年十二届三中全会后，改革的重点由农村转到城市，中央逐步明确了市场化导向的改革思路，采取了几个重要措施，其一是土地使用制度改革起步，开征三资企业土地使用费和进行土地批租试点，至1991年底，全市已初步形成了外销的土地一级市场;其二是住房制度改革方案出台，1991年《上海市住房制度改革实施方案》正式出台。 1992年初，邓小平视察南方重要谈话发表和社会主义市场经济体制改革目标确立后，上海放开房地产市场。中外房地产商纷至沓来，各行各业竞相涉足房地产业，出现了前所未有的房地产投资热。 这一阶段的特点是：房地产开发企业数量猛增，开发投资规模迅速扩大，形成了以开发投资为主要手段的房地产市场,供给明显增加。呈现出投资主体多元化、房屋产权多元化的格局，房地产市场交易活跃。房地产业的增加值快速递增，上海房地产业已经形成覆盖生产、流通、消费领域的门类齐全的产业体系。但是，超常增长也出现了一定的盲目性，商品房供给超过了市场有效需求，空置量迅速上升，带来了隐患。 (三) 以激活需求为导向的拉动市场发展阶段 1996年下半年以来，由于前几年房地产投资热中开发的项目陆续竣工上市，上市量集中，吸纳量不足，出现了商品房空置量攀升这一带有阶段性、结构性的发展中的问题。上海提出盘整消化等一系列包括土地、金融、财税等调控市场的措施，主要有:控制土地供应总量，调整房地产投资结构，对土地供应实行总量控制、用途管制，形成了外资用地以工业为主、内资用地以住宅为主的投资结构。放开搞活房地产二、三级市场，1996年出台了《关于搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》，1996年出台了蓝印户口政策。 1997年在全市范围内扩大已售公房上市试点，1998年进行不可售公房差价换房试点，出台了危棚简屋改造与消化空置商品房“搭桥”政策，开展房屋置换业务，实行二、三级市场联动。房地产市场销售量持续增长，个人购买商品房的比重不断提高。 这一阶段的特点是：房地产市场从低谷到逐步回升，并进入了繁荣期，以激发需求的政策与住房制度改革使房地产需求空前高涨。 (四) 供需攀升的市场高位运行阶段 从1999年下半年至今，上海房地产供给与需求都快速增长、竞相攀升，房地产价格快速上涨，房地产市场明显进入繁荣期，开发量、销售量与房价都在高位运行。 二、当前上海房地产市场的现状与问题 上海的房地产市场发展与建设在最近10余年是非常快而且成就突出，但在市场的过分繁荣时期，制度的建设与对市场的规范难以应对飞速的发展的市场时，一些问题就开始出现，如住房供应的结构问题、投机需求的过快增长问题、居民购房承受能力与市场持续健康发展问题等。 (一) 形成了较为完整的市场体系与运行机制 上海房地产市场经过了几个阶段的发展已经初步形成了较为完整的房地产市场体系，在高位运行阶段，房地产市场日益活跃，房地产运行机制日益完善，一个以市场力量为主导的上海市房地产市场基本形成。所以，总的看来，上海房地产市场经过了10余年的快速发展，走过了发达国家几十年甚至上百年的发展阶段，形成了一个市场化程度高、规范化程度强、国际化程度突出的房地产市场。它一方面为上海市的宏观经济发展起到了无法替代的作用，也为中国房地产市场的发展起到探索和引导作用。 土地市场。自1988年上海市第一块土地使用权出让以来，各类经营性用地相继纳入了有偿出让的轨道，一个有形的土地储备、供应和流转市场已经形成，运行机制日臻完善，土地出让形式目前以公开招投标为主。 增量房销售市场。以住宅为主的增量房销售市场是上海房地产市场的主体，目前基本是完全的市场化运作，管理部门构建了网上销售与登记的平台，形成了商品房销售合同网上备案和登记制度。 存量房交易市场。随着增量房市场的繁荣和房地产价格的上升，以公有住房上