世邦魏理仕2006年天津小白楼商业项目报告1.docxVIP

Proposed Mixed Use Project in Xiaobailou Area 小白楼商业建筑综合体项目，天津 Development Consultancy Market Research and Positioning 项目发展顾问 – 《项目投资分析》报告 天津泰丰工业园投资（集团）有限公司 二零零六年七月 目录 泰丰小白楼综合公建项目 -  PAGE iii - 二零零六年七月 章节 页码 1.0 简介 1 – 6 1.1 任务介绍 1.2 项目背景 1.3 服务内容 1.4 报告结论要点 2.0 宏观经济分析 7 – 46 2.1 天津概况 2.2 经济指标 2.3 天津城市规划 2.4 天津房地产市场发展概述 2.5 近期宏观政策分析 2.6 天津宏观经济发展对本项目的影响 3.0 零售物业市场分析 47– 69 3.1 整体商业市场分析 3.2 区域商业市场分析 3.3 商业市场对本项目的启示 4.0 办公物业市场研究 70 – 93 4.1 整体办公市场研究 4.2 区域办公市场研究 4.3 办公市场对本项目的启示 章节 页码 5.0 住宅市场研究 94 – 120 5.1 整体市场研究 5.2 高档住宅整体市场研究 5.3 区域高档住宅市场研究 5.4 高档住宅/公寓市场对本项目的启示 ? 6.0 酒店及服务式公寓市场研究 121 – 144 6.1 高档酒店市场分析 6.2 服务式公寓市场分析 6.3 高档酒店区域市场分析 6.4 酒店及服务式公寓市场对本项目的启示 7.0 竞争分析 145 – 185 7.1 竞争分析研究方法 7.2 商业竞争分析 7.3 写字楼竞争分析 7.4 高档住宅竞争分析 7.5 酒店竞争分析 7.6 服务式公寓竞争分析 7.7 竞争分析对本项目的启示 章节 页码 8.0 市场需求研究 186 – 268 8.1 商家访谈 8.2 品牌零售商访谈 8.3 商业消费者问卷调查 8.4 高档公寓购房者问卷调查 8.5 写字楼租户访谈 8.6 酒店和服务式公寓物业需求分析 8.7 需求研究总结 9.0 地块分析 269 – 276 9.1 项目介绍 9.2 交通状况 9.3 区域发展分析 9.4 项目SWOT分析 10.0 案例分析 277 – 314 10.1 案例选取 10.2 盈科中心 10.3 银泰中心 10.4 上海商城 10.5 香港国际金融中心二期 10.6 东京六本木新商业区和文化商业区 10.7 案例借鉴经验总结 章节 页码 11.0 市场定位和设计建议 315 – 365 11.1 项目发展机会总结 11.2 项目发展机遇研判 11.3 项目整体定位和产品定位 11.4 商业部分 11.5 写字楼部分 11.6 酒店及服务式公寓部分 11.7 高档公寓部分 11.8 整体设计建议 11.9 价格策略 11.10 项目物业情况汇总 11.11 其他方案 12.0 投资分析（财务分析） 366 – 395 12.1 方案一财务分析 12.2 方案二财务分析 12.3 方案三财务分析 12.4 各方案比较和结论 13.0 发展策略建议 396 – 405 整体开发规划 分期开发策略 章节 页码 产权处置策略 有关胡佛纪念馆的处置 市场推广策略 物业管理建议 结论1.0 简介 泰丰小白楼综合公建项目 -  PAGE 6 - 二零零六年六月 任务介绍 世邦魏理仕受天津泰丰工业园投资（集团）有限公司的委托，于2006年4月开始为其小白楼商业综合公建项目提供发展顾问服务。 此次服务的目的是研究影响项目的多种因素，为项目提供适宜的发展顾问建议、开发方案选择和投资收益分析。本项目可能涉及的物业形态主要包括商业、写字楼办公物业、酒店、服务式公寓和高档公寓物业。 项目背景 本项目位于和平区与河西区交界区域，行政上归属河西区。项目地块由三条马路合围而成，即马场道、南昌路和合肥道。项目有两块用地组成，中间有九江路穿过。（这里为描述方便，将较大的主要地块称为A地块，较小的为B地块） 项目地处规划中的1.8平方公里天津CBD区域内，是CBD中心区域重要的发展规划项目。 图1.1：项目位置图 资料来源：世邦魏理仕 1.3 服务内容 根据项目顾问服务内容要求，报告的大致结构如下： 第二章：宏观经济影响 第三章：零售物业市场研究 第四章：办公物业市场研究 第五章：高档住宅/公寓市场研究 第六章：酒店及服务式公寓市场研究 第七章：市场需求研究 第八章：竞争分析 第九章：地块分析 第十章：案例分析 第十一章：市场定位和设计建议 第十二章：财务分析 第十三章：项目发展策略 报告结论要点 宏观经济分析 从宏观经济上来看，虽然较京、沪两