区域写字楼物业市场分析报告.docVIP

4.0区域写字楼物业市场分析报告 4.1北京市优质写字楼物业总体市场分析 4.1.1 现有存量及新增供应量 依据我公司统计资料与数据，截至2004年年底，北京市优质甲级写字楼市场存量约为323万平方米。这些优质写字楼主要分布于CBD地区、金融街地区、以及中关村地区。此外，在二环以及三环的周边，也有一定数量的优质写字楼分布。 图4.1北京市优质写字楼历史供应状况 百万平米 资料来源：戴德梁行2004年四季度统计数据 4.1.2 北京优质写字楼（顶级、甲级）主要集中区 在商圈分布上除传统的CBD、金融街、中关村三大商圈外，朝外、燕莎、奥运村、长安街等二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。但是，CBD、金融街、中关村在高档写字楼市场上的地位仍然不可动摇。 根据我公司的统计，2005至2007年间完工的65%以上的甲级写字楼均位于以上三个地区。其中尤以CBD最为集中，四通八达的交通网络，距离首都机场半小时以内的车程，浓郁的商业氛围，成熟的配套设施，从未来的发展趋势看，大型会计师事务所、律师事务所、咨询顾问公司、广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化，以及写字楼的形象，因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。 4.1.3 租金与售价 图4.2 北京市甲级写字楼租金与售价指数（2000 Q1=100） 资料来源：戴德梁行2004年四季度统计数据 2005年1季度北京东部市场，甲级写字楼供不应求的状况仍未缓解，市场租金继续小幅上升，第一季度北京甲级写字楼平均成交租金上涨1.6个百分点，达到了26．8美元／月／平方米（实用面积）。涨幅较大的区域为东长安街／建国门区域、燕莎区域和CBD，分别上涨了3.3％、2.6％和1.9％；东二环、中关村和金融街上浮较小，分别为1.1％、1.0％和0.9％。 从售价上看，2005年1季度北京甲级写字楼平均报价为2,205美元／建筑平方米，比上季度上涨2.8％。由于不少买家看好CBD及其周边地区的发展前景，在较好的销售业绩刺激下，开发商上调售价，带动了平均写字楼售价的上浮。 我司根据上述数据进行分析认为，在北京写字楼销售方面，大型国有企业和海外投资者表现突出。核心地段的高品质写字楼项目，由于具备良好的形象展示效应和投资潜力，成为大面积交易的焦点。我司认为，北京已成为继上海之后海外投资者重点出手的城市。 4.1.4 吸纳量以及空置率 图4.3北京优质写字楼吸纳量及空置率状况（Q193=100） 资料来源：戴德梁行2004年四季度统计数据 目前北京甲级写字楼面积为323万平方米，总体空置率继续下降至11.4％。2005年1季度北京甲级写字楼平均空置率为11.4％。CBD的空置率仍为各商圈最低，为2.9％；中关村最高，为29.4％。东二环、金融街、燕莎和东长安街建国门的空置率分别为5.6％、6.3％、6.7％、9.3％。 北京市国内生产总值已连续七年保持两位数的高增长，可以预见，政策的放开和经济的稳步发展将给北京写字楼市场带来持续稳定的需求。预计全年北京甲级写字楼的供应量将超过100万平方米。由于市场供应主要集中在下半年，且地域分布较为均匀，因此从下半年开始，北京各区域写字楼租金下调的压力将增加。 中原地产日前发布的《2004年写字楼市场回顾与展望》的研究报告中指出，国家的宏观经济调控已初见成效，对2004年京城写字楼市场的影响已比较明显。据不完全统计，2004上半年北京市写字楼市场的新增供应量仅与受非典疫情影响的2003年上半年持平。 随着2005年大量的写字楼项目入市，京城写字楼市场供应将遭遇井喷，但需求市场却显得有些力不从心。 4.1.5 主要商务区分布格局及发展特点 图4.4北京市主要商务区分布图 CBD商务区 CBD商务区位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷。目前CBD正在开发建设的项目大部分为公寓、写字楼项目。世界500强中已有156家进驻北京，其中2/3在CBD地区。根据北京商务中心区综合规划方案，未来核心区不仅是CBD的区域中心，更是未来的财富、信息、交通中心。 截至2004年9月，CBD区域共有各类企业单位2,521家，其中外资及港澳台企业807家，所占比重约为32％，在入驻CBD企业总数中占有相当比重。另外，在2,521家企业中，服务业企业有1641家，占65％，CBD区域内银行、保险、证券、会计师事务所、律师事务所及各类投资性公司160家(不完全统计)。从顶级产品国贸大厦、嘉里中心等到高档写字楼京汇大厦、招商局大厦等，直到原创写字楼后OFFICE、建外SOHO等为代表的商务公寓。