合富辉煌2007年成都市高新区柏南郡项目调查及价格建议.ppt

商业规划 商业公园是蓝谷地项目的配套商业部分，总面积约在2万平米，位于蓝谷地项目1、2、3期相交接的核心位置，人流最为集中。利用坡地水景形成“水泊景观”的体验式休闲购物特色。蓝谷地社区商业公园致力于服务和方便社区居民，目前规划有中大型超市、农贸市场、商业街区，形成满足社区各种生活所需的商业定位和互补经营，成为集社区商业配套、购物、餐饮、休闲、娱乐、社交为一体的休闲娱乐商业公园。 商业支撑 项目位于成都城市发展的片区中心，商业发展前景巨大，使项目拥有良好的升值空间。 本项目将社区商业与公园环境的融合,为消费者提供了一个舒适、幽雅的购物环境，是现代社区商业的亮点； 蓝谷地项目12000多核心消费人群，周边住宅小区及川师大共约6万多辅助消费人群，使项目拥有了稳定的高收入消费人群，为社区商业的收益打下了良好的基础。 商铺面积小，为临街商铺，具有小投入、小风险、安全可靠的投资特性。 商业的销售和招商 项目目前推出的可销售面积较少，不足5000平方米，在未做大规模商业宣传的基础上，销售情况良好； 目前项目入住率非常低，商业的出租率不高，目前的租金水平在40元－60元/平方米·月； 招商未投入大量宣传，主要以大客户招商为主。目前，已成功与“麦当劳”签约，超市商户正在洽谈中； 其营销推广主要针对社区型商业进行宣传，挖掘其项目作为城东副商圈的价值。 已建或正在建的地块 潜在地块 已被圈地块 未开发土地 7、和 黄 4 5 6 11 12 13 15 16 17 14 18 9 成都市急救中心 成都玉林中学 地铁站口 20 19、目前为民房、 厂区、农田等 南苑小区 成都职业技术学校 不详 10 人 民 南 路 站 华 路 室 元 化 路 华敏地块 九龙仓 正在建防空港 3 1 2 宜 家 迪卡隆 欧 尚 该区域：总部办公区、五星级酒店、联通总部、高新区政府、海关、特拉克斯、三峡、市行政办公中心等 和平小区 8 第三章、未来地块规划情况 近 期 远 期 中 期 1、近期潜在地块 由于三环路的阻隔，三环内的消费人群对本项目的影响不大。所以三环外楼盘的商业情况将是我们了解的重点，详见下表： 三 环 外 项 目 项目名称 总建筑面积（㎡） 人口（个人） 商业面积（㎡） 天府长城一期 74700 约1750 约3000 天府长城二期 约152000 3290 27210 天府名居 176000 4298 16000 泰和佳园 120000 2828 8000 格兰晴天 48675 1106 2706 御府花都 135920 2898 9293.67 凯丽滨江 170000 3689 纯住宅 五洲花园 18000 目前未公开 目前未公开 融城理想 200000 2566 9760.43 合计 109.5259万 22425 7.58万 结论： 三环外目前人均商业面积约为3.38㎡/人，而住宅与商业搭配最佳比例是在1.5~1.8㎡/人。由此可见，该区域就目前的已经开发的商业量已经达到饱和。 2、中期潜在地块 由于近期商业已经基本饱和，那么中期的也就是已经拍卖的地块且还没有建设的将作为我们中期商业调查目标进行分析研究。以下是详细的地块调查表： 序号 宗地位置 土地用途 用地面积 容积率 成交价 竟得单位 竟得日期 1 高新区站华路9号（地块一） 商业金融用地 68.3949 不大于3.5 120 成都宜家家居有限公司 2005-8-20 2 高新区站华路9号（地块二） 商业金融用地 29.0753 不大于3.5 130 迪卡隆(成都)有限公司 2005-8-20 3 高新区站华路9号（地块三） 商业金融用地 50 不大于3.5 130 成都欧尚超市有限公司 2005-8-20 4 南部新区站南居住区（高新区原和平村10组、仁和村5、6组） 二类住宅用地兼容商业用地﹙20%≤兼容商业＜50%） 123.2523 ≤5.0 640 协慧国际有限公司(九龙仓) 2006-4-28 5 25 华敏 6 高新区永安片区红星路以东、武侯大道以北（永安村9、11组） 商业用地（可自动兼容不大于地上建筑面积20%的居住建筑） 11.2756 不大于3.0 205 自然人 2006-3-10 7 起步区石羊片区 二类住宅用地 1980 3.0 206 和黄 2004-10-29 8 高新区红光村一组 45.0008 ≤3.5 160 自然人 2006-3-22 南部新区和平小区原高新区红光村6组 二类住宅用地兼容商业（兼容商业≤20%） 5.8108 —— 520 四川忠心房地产投资有限公司 2006-2-24 南部新区和平小区原高新区永安村2组 商住（兼容商业