同策2011年合肥恒盛皇家花园二期产品建议简报.ppt

合肥新规：阳台、入户花园、空中花园、设备平台等进深不能超过2.6m 基本封杀了赠送大面积附加值的做法，偷面积的手法需要更加创新隐蔽 1、针对1房、紧凑型2房等需要增加功能空间的，建议通过化零为整的方式，实现一个完整功能空间的赠送 2、针对90平方米以上3房，功能比较完备，建议通过飘窗、大阳台、设备平台、花池等，增加产品的舒适度 3、针对本案两梯四户，中间套无法南北通透，建议通过内天井的方式，使中间套也能实现南北通透 应对方式 1 化零为整之一：储藏室+阳台：阳台进深控制在2.6米以内，与储藏室组合赠送，户型回复后，可以实现一个完整功能间的赠送 进一步延展，储藏室+阳台/设备平台/花池/入户花园等等，通过设计储藏室的隔断，规避2.6米的规范，成功复原后可以实现一个完整功能空间的赠送 再进一步延展，储藏室高度设置在2.2米以下（如隐藏式衣橱），不计入建筑面积，可以实现更大的附赠空间 应对方式之一 应对方式之一 1房变2房 1 餐厅 化零为整之二：餐厅+阳台/设备平台/花池等组合方式，规避2.6米的规范，户型回复后，可以实现一个完整功能间的赠送。下图即为餐厅+不计算面积的设备平台，复原后实现64平方米1房变两房 应对方式之一 2房变3+1房 1 2 化零为整之三： 1、入户花园+花池等组合方式，规避2.6米的规范，户型回复后，可以实现一个完整功能间的赠送。 2、大阳台阳台加设备平台，阳台和设备平台组合在设计时就进一步考虑到了客厅的功能延伸以及单独书房的功能完整，从而成功实现86平方米两房变身为3+1房 应对方式之二 应对方式之二：保证基础附赠面积，多处设置阳台、飘窗、设备平台，以增加户型产品的尺度及舒适度，此种方法针对90平方米以上功能间已经满足、需要增加产品舒适度的户型 应对方式之三 多处设置平台及阳台，增加房间舒适性 中部挑空，解决中间套通风及采光问题，增加产品竞争力 应对方式之三：本案二期产品以两梯四户为主，中间套采光通风问题的解决能极大的提升中间户型的舒适度及溢价能力,建议做中部挑空处理，提升产品竞争力 onsideration 2 解决之道 商 一期商业街区形态建议 商业体系：布局及风格 思路：“一字”排布的风情商业街 一期商业体体量较小，可操作的空间不大，原有规划排布不变 建议点：1、重点打造商业街区品质及风情感，提升 档次感 2、建议端头做三层，增加建筑层次感 露天咖啡、露天餐厅是我们风情社区商业最基本的元素 “几乎是没有花的地方不肯坐下来吃饭，而花开得好的地方，怎么也要放上餐桌” 商业体系：风情商业街区 突出建筑风情感打造，注重人与建筑、环境的互动 商业包装： 前期商业由于门头预留位置不佳造成商铺违章搭建昭示牌； 建议开发商统一建设门头提升真题商业形象； 预留广告位 商业体系：商业包装 统一规划、统一包装，预留广告位，在销售展示阶段充分营造商业氛围 * 通过景观小品、特色座椅等细部处理，增加商业区情调 商业体系：细节建议 二期大卖场及商业形态建议 二期大卖场商业背景 二期大卖场商业指标：含大型超市业态，面积18000 m2 目前周边商业状况：目前周边大型商业配套极为缺乏，本项目二期大卖场上商业具备打造成为区域型商业中心的潜质。 周边人口条件：荣城花园为合肥市“十一五”大建设最大的回迁安臵点，总建面86万平方米，未来将容纳3万余人入住。本案有3376户，约1万余人入住。据不完全统计，本项目周边预计有4万人以上消费人口。 开放式街区型商业中心 借鉴案例：上海大宁国际购物中心、大拇指广场 二期大卖场商业未来形态初步设想？ 案例一：大宁国际商业广场——项目概况 区位：项目位于上海市闸北区共和新路与大宁路交汇处 占地面积：5.5万平方米 建筑面积：25万平方米，其中地下5万平方米，地上25万平方米 物业类型：商业、酒店、办公 功能 商业 酒店 办公 公共设施 物业类型 零售 餐饮/娱乐 教育文化及生活配套 酒店 SOHO写字楼 停车场及公共空间 规模 50000平方米 45000平方米 15000平方米 30000平方米 39000平方米 21000平方米 总规模 建筑面积约25万平方米 借鉴点一：开放式BLOCK街区布局 商业基本覆盖整个项目，办公楼裙楼商业、商业Block、集中商业将整个项目商业连成一片；商业Block设置在项目中心，通过周边裙楼商业及道路系统将人流引入； 办公楼及集中商业主干道设置，增强昭示性； 酒店设置在相对居住价值最高及私密性最好的地块内部； 多层停车场及车行专用道的设置将车流引入项目内部。 1号办公楼 5号办公楼 8号办公楼 10号办公楼 酒店 集中商业 商业裙楼 商业裙楼 商业裙楼 多层停车场 商业Bloc