第一章房地产.pptVIP

3、房地产、不动产、物业等概念的区别 “不动产”、“房地产”、“物业”在英语中都可表达为Real Estate 和Real Property。前者主要是实体财产，后者具体指实体财产及其附带的各种权益。这三个概念又有区别： 不动产是相对于动产而言，是指包括房屋在内的一切与土地相联结的财产，其外延要广于我们所用的房地产，如林木、鱼池等。 物业一般是指单元性的房地产。物业可以根据区域空间作相对分割，某住宅单元可作为一个物业，办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业。 说明：1）中国内地、法国、日本、意大利以及中国台湾地区将房地产称为不动产； 2）中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。 7、相互影响性 相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。 房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。 说明：外部影响有正有负。 如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处，但他自己却不能由此而得到补偿，此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。这种性质的外部影响被称为外部经济。 相反，如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本。这种性质的外部影响被称为外部不经济。 1、按用途划分 ?? 1）居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。??? 2）商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。??? 3）办公房地产：包括商务办公楼(写字楼)、政府办公楼等。??? 4）旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。??? 5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。??? 6）娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。?? ??? 7）工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。??? 8）农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。??? 9）特殊用途房地产：包括车站、机场、医院、学校、教堂、寺庙、墓地等。??? ??? 10）综合用途房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。如商住楼。 2、按开发程度划分 1）生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。??? 2）毛地：是指具有一定城市基础设施，有待拆迁房屋的土地，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。??? 3）熟地：是指具有完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。?? ??? 4）在建工程：是指地上建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在建设之中，也可能停工了多年。?? ??? 5）现房(含土地)：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。它可能是新的，也可能是旧的。 3、按实物形态划分 1）土地。又可分为空地和有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地。 2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。 3) 土地与建筑物的合成体。又可分为土地与已建成的建筑物的合成体即现房和土地与尚未建成的建筑物的合成体即在建工程或房地产开发项目； 4)房地产的局部。例如某幢公寓中的某套房。 5)未来状况下的房地产。例如期房。 6)已经消失的房地产。例如已被拆除的房屋。 7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如后来增加的装修。 8)以房地产为主的整体资产或者包含有其他资产的房地产。例如正在运营的宾馆。 9)整体资产中的房地产。例如一个企业中的土地或房屋。 4、按是否产生收益划分 1）收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。 2）非收益性房地产：是指不能直接产生经济收益的房地产。如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。 说明：收益性房地产与非收益性房地产的划分，不是看它们目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。 5、按经营使用方式划分 1）出售型房地产。 2）出租型房地产。 3）营业型房地产。 4）自用型房地产。 说明：这种分类对于选用估价方法特别有用，例如：出售型房地产可以采用比较法估价；出租或营业型房地产可以采用收益法估价；自用型房地产可以采用成本法估价。 三、房地产市场 一）房地产市场的含义与特征 二）房地产市场分类 三）房地产市场供求 一）房地产市场的含义与特征