营销推广策略框架doc.doc

项目推广策略 一、推广目标： 高档商业物业的品牌形象，引导大众认知并接受建筑及商业特点，促进销售成功，圆满招商入驻，旺场开业经营。 二、项目定位： 根据市场现状和项目的自身特点，项目定位为： 市场定位：首席体验式时尚主题商业中心 消费定位：集购物休闲娱乐餐饮运动为一体的市民休闲中心（城市客厅） 形象定位：商业建筑、商业运营模式创新者和领导者 三、目标客户群 本项目面向投资和经营两大类客户，结合项目自身的物业素质和客观的市场情况，客户群定位如下： （一）投资型客户分析 客户类型 第一类：经济基础雄厚，先富起来的人士 1）、拥有自己经营企业的私营企业主； 2）、以物业转手或出租获利作为主要目的之投资者； 3）、经济相当富裕，有丰富积蓄，以投资置业作为保值用途的人士； 4）、企事业机关国家干部； 购买心理分析 以上人士对投资方面有丰富经验，主观性较强，消费心态上为得旺铺不惜一掷千金。故此该客户群多为选购首层街铺，购铺预算相对较多，首要考虑的因素为商铺位置、人流量等，其次才考虑价格及回报率的问题。对返租回报等促销措施的需求不太高。 第二类：经济富裕的本地市民 客户类型 1）、本地市民及周边县市的农民，经济富裕，有丰富积蓄，拥有相当资产及物业； 购买心理分析 收入稳定，多具良好投资意识，较具投资经验，对于中心城市及城区的优质物业将会有相当的兴趣。 第三类：经济基础扎实，收入丰厚，尤指专业人士 客户类型 1）、在大型企业公司或事业单位，年收入5万以上的高层管理人士； 2）、有一定经营规模个体商户； 3）、外出打工，并已取得稳定收入之外地人士； 购买心理分析 以上人士主要从事专业性较强的工作，该类人士购铺多选择首、二层或负一层商铺，部分资金周转能力稍低的人士将选择更高楼层，该类人士对投资回报的意识较强，并十分关注投资的利益点。 第四类：经济基础一般，但有较稳定收入及一定积蓄的工薪阶层和中小型个体户 客户类型 1）、在各企事业单位担任中层管理职务之中青年生力军； 2）、从事IT、保险、直销相关职业等，较高收入的自由职业者； 3）、由于银行利率偏低而寻找新投资者的中小蓄户。 购买心理分析 以上客户的资金积累及来源不像前几类客户群般实丰厚，多会选购较高楼层、小面积的商铺,该类客户最注重返租回报及商铺总价上的因素,其次才考虑商铺位置和客流量等因素,对回报率较为敏感。 （二）经营类目标客户分析 1、因原有店面扩容，或者地段不好，不能满足现有经营需要的 2、有定向需要购铺经营的 3、拆迁需要购置新店面 购买心理: 该类客户对欲购商铺的位置、价格、付款方式等非常注重。 结论：项目的目标客户主要是景德镇及周边市县镇居民，投资意识较浓。营销策略应该根据客群的消费心理、消费习惯、文化水平、消费能力、信息来源渠道等制定广告推广计划、活动的安排及策略。 四、项目核心卖点： 构建价值体系 1、无可比拟的商业核心位置 从商业地产的核心来讲，商铺价值的提升主要来自地段与营运增值。区位显赫，商业氛围得天独厚。 2、城市地标式建筑，彰显瓷都品位 在现代商业物业的大气与恢弘中，又通过尺度的变化与水景绿化的结合，体现人性化商业设计的理念，在目前现有的商业物业中将会独树一帜，极具观赏力与生命力。设计新颖、风格独特的建筑规划设计能在消费者心中形成深刻印象，易受消费者欢迎，有利于人气的集中。 3、设有阳光中庭与空中花园的商业中心 崇尚自然透过设计空间的变化体现一种经久不衰的设计理念，了别具风情的分。 7、科学的商业动线设计 商业动线设计依据目前国内流行的商业业态动线设计，将人流通行有效的组织，使之在整个购物中心形成涡旋状人流； 整个商业中心将时尚精品和休闲餐饮娱乐商业业态有机串联，让人们有效的穿越、滞留与提升，整个购物中心采用全开放无封闭式设计； 新天地设有一个主入口，每条街上还另设辅入口，利用地下通道、主入口和辅助入口及临街商铺的通透性，将人流引进商业中心内部。充分利用广场布局的重要节点，设置具有知名度和影响力的品牌形象店以及花园式休憩区，有效地提升购物广场水平人流的拉动力； 9、委托招商，无忧投资，坐享丰厚回报 产权明晰式商铺，投资经营两相宜。多种投资方式厚利回报，可带租约销售，可售后委托专业公司高利返租，可自营，提供灵活多样的回报方式供客户选择。 10、商铺灵活分割组合，进身面宽黄金比例2：1，尽享大开间的经营便利 实体商铺，缩短进身，保证大开间的经营尺度自由分割组合Sp活动推广 开业庆典及开业专案策划炒作开盘盛况 以优惠信息和热卖情况攻占市场 公关促销 炒作专业商业管理与运营 Sp促销活动 深入进行投资分析，主攻中小投资者 主要媒体组合 瓷都晚报、电台、中心区户外广告牌、DM、sp活动 电视专访、瓷都晚报、日报、中心区户外广告牌，地盘包装、pop包装、现场包装