西安商业地产物业调研doc.doc

第五章 商业地产物业调研分析 调研的区域及范围 一、调研范围 1.项目核心商圈范围 以钟楼商圈为核心商圈范围， 2.项目次核心商圈范围 以城三区为项目的次核心商圈范围。 3.项目辐射商圈范围 整个西安市区辐射商圈范围，具体包括霸桥区、雁塔区、未央区。 范围重点区域（主要街道及专业市场） 1.西安市钟楼商圈主要商业街： 东大街、西大街、北大街、南大街 2．西安市大型购物中心及大型超市： 开元商厦、唐城商厦、名生商厦、百盛购物广场、世纪金花、中大国际广场等大型购物中心；人人乐、家乐、爱家、好又多等大型超市 3.西安市现有的各大专业商城： 长乐西路沿线的各大服装专业商城、太华路沿线的各大家居装饰专业商城、交大电脑城、塞格电脑城等电脑专业商城、西部汽车城等。 4.市区在建及规划商业地产项目 骡马市步行街、东方星座、协同国际、中图国际、宏府大厦、唐人街、巴黎春天、高新世纪金花等 第二节 调研目的 一、掌握西安市区及周边区域商业业态构成； 二、了解西安市区及周边区域商业物业类型； 三、熟悉西安市区及周边区域商业布局区域特征； 四、研析西安市区及周边区域商业地产经营模式； 五、提供西安市商业环境、商业分析及对策研究、区域商圈商铺综合分析、区域商圈竞争对手研究、项目商业价值分析、市 场消费特征研析依据； 六、提供项目定位、产品策划、广告策划、推广策略、销售、招商、品牌推广、商业运营决策依据。 第三节 西安市商业地产概况分析 一、西安市商业概况 目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点万个，从业人员万人，千人拥有网点数达到个，已达到中等发达国家的水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，年社会消费品零售总额实现亿元，同比增长，增幅提高近个百分点，扣除物价因素，实际增长。我市零售总额占西北五个省会城市零售总额的，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）位居第三位。 全市平方米以上大型百货商场个，其中一万平方米左右的大型超市个。连锁企业家，连锁门店个。商业企业中年销售过亿元的家，其中年销售亿以上的有民生、开元、家世界、国美家2004年1—6月） 单位：亿元 名次 名 称 1—6月 同比% 1 西安开元商城 9.02 22.40 2 家世界购物广场（西安大区） 5.77 19.40 3 民生百货大楼 4.46 30.30 4 西安爱家商贸有限公司 3.75 24.58 5 西安国美电器 3.29 6.34 6 陕西海星连锁超市 2.83 23.00 7 世纪金花购物广场 2.57 31.55 8 人人乐 2.53 63.49 9 西安秋林公司 1.61 -20.00 10 西安百盛 1.58 7.85 11 西安太白商业大厦 0.65 -20.50 12 纺织商业大厦 0.54 22.50 13 中大国际 0.43 60.02 14 西安民生国贸购物中心 0.39 56.00 15 唐城百货大厦 0.23 -51.60 16 北大街百货商场 0.22 -4.10 注：按销售额排名 如图所示，在最新的商业统计资料统计中，排名靠前的零售业态中，百货业态仍然位居重要地位。 超级市场：最近几年来西安的超级市场呈现出迅猛的发展态势，除了世界各大超市巨头进驻西安外（如家乐福、麦德龙、泰国易初莲花等），西安本土的超市也纷纷扩张，如西安本土企业西安爱家集团属下的爱家超市从2000年成立至今已经扩张到九家大型连锁店。可以预见，西安的超市业态竞争在今后几年内，会日趋白热化。 西安市的商品批发市场规模比较大，而且建立时间较长，相对成熟，其批发业务辐射西安市周边城市和地区。 西安市的专卖店布局集中，集中在几条商业街道和商圈内。品牌知名度分布广泛、从中档到高档一并俱全。 3．西安市主要商业布局 西安市目前主要商圈及主要专业市场、大卖场： 一）主要商圈 1）钟楼商圈 钟楼商圈作为西安市的传统商圈，由于其地理位置的绝对优越性和深植人心的传统优势，使得它成为西安市首屈一指的重要商圈。城内商圈为西安市的核心商圈，自古以来，城内商业氛围浓厚，商机无限。其中百货业、服装业尤其发达，针对的消费者层次最为广泛，每逢节假日人们便言“进城逛逛”，就是指进入城内商圈，西安人厚重的“进城”情节，是不可以忽略的商业推动力。由于地处西安市中心位置，加之闻名中外的钟鼓楼、碑林、书院门等古迹的吸引，外来消费力量也不容轻视，特别是旅游带动的消费浪潮是城内商圈的第二推动力。 2）小寨商圈： 小寨商圈历来是兵家必争之地，原因在于这里厚重的商业氛围和良好的经营环境，小寨附近高校林立，是西安地区的高校聚集区，“学生的钱相对好赚”是