鄂尔多斯大兴国际商都市场调研计划doc.doc

鄂尔多斯大兴国际商都 市场调研计划 瑞尔特房地产顾问机构 二〇〇八年四月 前 言 为促进项目工作的顺利开展，树立项目和开发商的良好品牌形象，我们从鄂尔多斯宏观经济发展、商业市场环境等方面入手，认真分析和研究国内领先的商业运作模式及新型商业理念，借鉴和总结呼和浩特及包头典型商业项目成功及典型商圈形成的经验，通过科学、系统、全面的市场调研工作，并结合本地实际情况，为本案商业定位、规划布局、园林景观、招商及商业运营管理等各方面工作提供详实准确的市场依据，为项目运作奠定扎实基础，我司组织专门工作小组进行市场调研工作，特制定本工作计划。 一、市场研究目的： 通过对政府规划、市场方向及市场需求（包括商家及消费者）的实地调研、分析及论证，我们将对项目的商业概念，定位细分、规划设计、主力商家的引进和后期的经营管理，提出合理的建议，并提出项目运作战略思路。 二、研究的主要内容： 1、调查和了解鄂尔多斯市经济环境和市民生活结构、区域城市结构和城市规划发展、商业发展规划及相关政策； 2、调查该项目的所在的位置及周边情况（交通、人流、车流、道路、配套、商业设施等），研究该项目的立地条件； 3、重点深入调查研究消费者消费行为（生活结构研究）、商圈（核心商圈、次级商圈、边缘商圈）研究，指导项目的经营及业态定位； 4、重点深入了解商业经营者经营行为，指导该项目的规划设计，招商及运营管理。 三、项目市场调研周期：首期需30天：2008年4月17日——2008年5月17日 前期工作准备：3天。4月17日——4月19日。 1）项目组正式驻场； 2）双方对接、交流；确定对接人、对接流程； 3）了解当地市场环境； 4）了解项目土地及周边状况； 5）人员组织、调配； 6）设计问卷、表格及访问提纲/建立调查体系； 7）制订市场调研执行计划； 8）搜集呼和浩特及包头典型项目资料，制订考察计划； 9）设定座谈会程序； 10）参与市调人员培训。 调查工作执行：12天。分两个阶段。 第一阶段：鄂尔多斯市场研究，时间为4月20日——4月27日 参与市调工作人员：贾俊华、王钧、方毓、陈正荣、王行武、朱庆新、朱晨东、王力 第一部分 基础调研 调查形式：资料收集、权威部门人员访谈、实地考察。 1、鄂尔多斯经济环境及市民生活结构研究； 调研指标构成 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 GDP发展情况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民的人均储蓄存款余额 2、区域（项目半径3公里范围内）发展规划、商业规划； 调研指标构成 公共设施状况 交通体系状况 道路状况、通行量 区域城市性质与功能特点 城市规划及区域规划 3、区域零售业结构、典型商业设施的调研； 零售业结构调研指标构成 地区间的销售动向 商业地区间的竞争状况 业种间的销售动向 大型主力店的动向 典型商业设施调研指标构成 顾客研究 客流量 顾客年龄 提袋率 客单价 提供的产品或服务满意度 客户来源 竞争对手研究 经营规模 经营形式 经营业态分布 主要品牌构成 经营人员素质和态度 主要硬件设施构成（如：电梯、卫生间、停车场等） 4、该项目立地条件调研 调研指标构成 道路类别研究 交通易达性研究 周边环境和目前的商业设施研究 第二部分 重点调研 调查形式：问卷调查、定点监测、深入访谈。 1、消费者消费行为调查与研究 调查形式： 1）流动消费者研究：（访问形式：随机街访） 2）常住消费者研究：（访问形式：入户访问） 调研指标与内容构成： 1） 人口结构 人口结构调查除了要了解目前的人口结构外，同时将人口结构依行业、职业、年龄教育程度等进行分类整理，以便进一步的深入分析。 2） 家庭户数构成 家庭户数构成调查主要是对家庭户数、家庭人数、成员状况进行调查，并以此了解人员变化趋势，通过人员构成比率的对比分析，来探索生活形态变化与都市发展之间的关系。 3） 收入水平 收入水平调查主要是了解某一地区内消费者的生活状况及高中低收入者各自所