房地产投资超预期的原因、误解和未来.PDFVIP

[Table_MainInfo] 房地产投资超预期的原因、误解及未来 ——2017 年4 月经济数据评论 固收专题报告 债券研究 方正证券研究所证券研究报告 2017.05.15 [TABLE_ANALYSISINFO] 分析师： 杨为敩 摘要： 执业证书编号： S1220515060001 TEL： 010 1、这一轮经济短周期的顶部很可能正在过去，但后期的 2222 E-mail： yangweixiao@ 增长回落幅度可能会比较有限，稳增长压力不会特别大。 1）消极因素是总的流动性池子的收缩正在对冲监管政策 [Table_Author] 带来的资金脱虚复实的利好，致使投资资金来源有些青黄不 接，固定资产投资资金来源和固定资产投资的裂口可能会进行 [TABLE_REPORTINFO] 弥合。 2）积极因素是这一轮房地产投资可能会相对坚挺。 2、基建投资、制造业投资及民间投资可能会进一步缓慢 回落。 请务必阅读最后特别声明与免责条款 1）中央主导投资增速已经接近2011 年末的底部，地方主 导投资的资金来源又受城投债监管趋严和财政收入增速明显 下降的影响受到强约束，且半市场化的地方政府投资比重加至 接近九成。 2）历史上制造业投资和民间投资都是偏迟钝的变量，而 一旦投资的式微传导到制造业及民间投资，往往说明一轮投资 周期的过去。 3、房地产投资的超预期存在两个误解：其一是政府的“地 根”放松；其二是房地产开发贷款资金来源增速推低了融资成 本，但二者都不能解释 2013 年房地产企业在相似的环境出现 的拿钱拿地但不投资的现象。 4、房地产投资改善的根本原因是房地产库存出现了非常 明显的去化。在 2013 年附近商品房待售面积摸到边际性顶部 之后，出现了逐年下降（销售面积和竣工面积差距拉大），并 于2016 年11 月起出现了2008 年来的首次负增长。 5、这一轮房地产投资已经离顶部不远，但不会出现明显 回落。当前房地产开发资金来源已经出现了连续减速，房地产 销售面积增速也从2016 年4 月的36.5%回落至当前的15.7%。