论哲学产业化的可行性.pdfVIP

宅和酒店所占的比率最低，在10％以内。 进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。 由此可见，虽然“已租赁物业”的总量在 从案例分析来看，房地产市场进入成熟期 总资产 中保持了快速增长的态势，但是其 后，商业地产的兴起、增量市场向存量市场 物业类型的构成却保持了相对的均衡发展 的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周 态势。 期循环等特征的出现要求企业能够更为快 哲学产业化的口丁／JLl～U嚅 分析三：收益稳定性分析 据相关数 捷的适应市场的变化。在这样的背景下，混 据表明，自1988年以来，“新地”的租赁 合型收益模式的优势表现为如下四点： 霾鬻粪 收入呈现出快速增长的趋势，并于1998年 在房地产周期循环中，企业可以根据 达到最大。虽然1998年后，租赁物业的面 房地产价格和租金的变化，调整物业销售 新地”明显转变了其发 积仍在不断增长，但由于亚洲金融危机后 和物业租赁比率，提高了企业的经营灵活 攀 玉簿芸i鲤蠹勤到 羹錾羯|耋 善§摹荔；l季； 性，公司总体的市场风险降低。 展初期 以物业销售为主的收益模式，选择 租金大幅下调，所以总租金收入也略微下 物业销售和物业租赁并举的收益模式。 调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相 企业享有部分物业的所有权，因此在 另外， “待销售物业”从1990年开始 比，这一期间的销售收入则经历了大幅上 成熟的房地产金融条件下，企业资产流动 耋班蹿矗!氟娑馨奏冀霎冀骗篓蠢囊 升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年， 快速上升，1995年至2000年期间稳定在 薹霉疆嘞蠢童叭墨囊鎏塞垂嚣㈧璧置 55％ 左右，并从2001年开始快速下降到销售收入达到历史最高点后大幅下滑。 薹二荽型霪焉茎姜蠹藿登蕈鏖笼糯薹 200 2000年销售收入只有1998年最高销售收 4年的35％。“待投资物业”基本经历 茎：藿羹游妻薹擎匿薹荔囊萎石鬟萋 了相反的变动趋势，即从1990年大幅度入的38％。另外，从租赁收入占销售收入 ¨囊i警誊鞘瞪姜萋耋曼到蕈该鉴蓉 下降后篓椿菥冀羹飘；姜薹萋蓁萨乜坚曼毳，在整个90年代稳定在10％左右。 的比率上可以看出，发生亚洲金融危机以 譬螋霎两斋型藿垦誊薹岂=曼鍪耋耋毒 并从2000年开始上升到2004年的17％。后，租赁收入所占比重大幅度提高，如在 霪薹萋囊鋈妻囊薹熏藿塞薹妻塑羹垡 199 2000年，租金收入占到销售收入的45％。 0年恰好是香港房地产市场周期循环 喜蠢羹篓 的上升阶段，物业价格指数超过租金指数 进一步计算表明，考查期内“新地”销售 大幅度上涨，到1997年第三季度住宅、商 收入变化率、租赁收入变化率和总收入变 业物业 、写字楼、工业物业的价格指数都 化率的标准方差分别为412％、31．35％和 达到了 历史最高点。亚洲金融危机发生 34．73％。由此可见，物业租赁收益模式所 后，香港房地产市场进入了周期循环的下 带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动 降阶段 ，房地产价格指数快速下跌。“新 给公司总收益带来的巨大不确定性，物业 地”在周期循环的上升阶段，积极的削减 租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总 “待租赁物业”的比率，将更多的资金周 收益，降低了公司的经营风险。 转用于 “待销售物业”，因而在房地产价 案例分析小结 格快速上升阶段，获取了巨额投资收益； 案例分析表明，“新地”在过去近20年 相反