商品房销售人员培训教材.pptVIP

一、合同知识要点 在学习合同法的基础上，重点掌握： 1.合同的效力 ①合同的生效条件p139：当事人具有两种能力（权利，行为）；真实；合法符德 ②无效合同的生效条件：（1） 诈骗（2）恶串.损三。（3）目的非法（4）损失 （5）违法之一 ③可变更.可撤销合同的条件：误订、失严 ④合同无效或被撤销后的法律依据：返还付方，赔偿损失。 * 2.承担违约责任的方式：①继续履行②赔偿损失③给付违约金④定金罚款 3.合同争议（纠纷）的解决方式： a 和解 b 调解 c 仲裁—双方自愿仲裁，不能再仲裁或诉法。 d 诉讼—诉讼的不能仲裁。 仲裁或诉讼，二者只能送其一，不能同时或交叉 * 4《业主临时公约》定金罚列：p141 《担保法》规定： a． 定金的权数不得超过主合同标的数的20%，超过部分无效。 b.债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。 c.给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。 d.收到定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 e.当事人即约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择选用违约金或者定金条款。但是，定金和违约金不能同时使用。 * 3.合同争议（纠纷）的解决方式： a 和解 b 调解 c 仲裁—双方自愿仲裁，不能再仲裁或诉法。 d 诉讼—诉讼的不能仲裁。 仲裁或诉讼，二者只能送其一，不能同时或交叉 * （二）、三个合同一个协议P141-145 在商品房销售成交时，要书面签订三个合同，承诺一个协议。 1. 签订书面的《商品房买卖合同》—现货 2. 签订书面的《商品房预货合同》。 3. 《物业服务合同》 a 此合同，在业主大会成立之前，在商品房销售以前，由建设单位与选聘的物主服务企业签订。 b 《物业管理条例》第二十五条规定：“建设单位与物主买卖人签订的买卖合同应当按照 物业服务合同约定的内容。” * 4、《业主临时公约》 a 公约—是一种公共契约，属于协议，会约的性质。对签订公约的人有共同的约束力。 b 业主方面的公约有两种： 一是业主公约，二是业主临时公约 《物权法》把这两种公约规定为“管理公约”，“临时管理公约”，对业主有约束力，都是对管理建筑物及其附属设施而规定的。 * c 临时业主公约—临时管理规范的制定及作用。 《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销货业主之前，制定临时管理规范，对有关物主的使用，维护，管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规定应当承担的责任事项依法做出约定。” 第二十三条规定：“建设单位应当在物主销货前讲临时管理规约向物业买卖人暗示，并予以说明。物业买卖人应与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。” * d 业主公约—管理规约的选定。 原《物业管理条例》规定由业主大会制定，并由2/3以上的业主通过。 《物权法》规定，制定和修改管理规约“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主及占总人数过半数的业主同意”。 * （三）签订合同必须合法规范 1、因为改签订合同中存在的问题十分突出。一是不按 或合同文本规范逐项填写；二是待定的文件填写不准 ；三是有的条款不符法律法规规定；四是个别条款有 现象，如 面积 ；五是书写不规范，字迹潦草，措辞不准等等。这都为合同纠纷埋下了祸根。 2、必须按照“商品房买卖合同说明” 订制或 “商品房买卖合同”。（p149-156） * 七 .国家实行商品房保修制度 （一）国务院2000年1月10日279号令颁布的《建设工程注重管理条例》第三十九条规定：“建设工程实行工程质量保修制度。” （二）建设部2000年6月30日80号令《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：“（一）地 基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限”； * “（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”； “（三）供热与供冷系统，为2个供暖期、供冷期”； “（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年”； “（五）装修工程为2年”。 其他项目的保修期限为建设单位和施工单位约定。 * （三）保修期起始时间及保修责任单位 1《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日时计算。” 第四条规定：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。” 2 商品房方面，《商品房销货管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对 货商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算”。商品住宅的保修期“不得低于建设工程最低保修期限”。 * 第四篇 房地产市场营销 （ 共2章，主