实验：土地拍与房地产开.pptVIP

实验三：土地拍卖与房地产开发;（二）实验假设 1、政府发布土地拍卖公告，本期共有9块面积均为一亩的地块可供出售，地块编号分别为：1号、2号、 3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号地块。本地块拟全部建成别墅，故所建房屋单位为：栋。2、每块土地进行一轮拍卖。拍卖方式为：1－5号地块采用密封价格拍卖法、6－7号地块采用英式（增价）拍卖法，8－9号地块采用荷式（减价）拍卖法。 3、每家房地产公司均需参加土地竞拍，每家公司最多可竞得2块地，如果已竞得2块地，则不能参加后面的竞拍。;4、房地产公司可对竞拍到的土地修筑别墅，每块地最多修建3栋别墅，每修筑一栋别墅需花费建造成本20万元。每座房屋需编号为：地块号－栋号，如在3号地块修的第2栋别墅，编号为3－2。 5、每位消费者最多可买一栋别墅。消费者的买方价值为：50－130万。 注：每个消费者将领到1张扑克牌，扑克牌上的数字乘以10万，便是该消费者的买方价值。 ;5、每个经济主体均追求收益最大化。 （1）房地产公司利润计算方法： 卖方利润＝∑所售每座房屋交易价格－（∑所建每座房屋所摊土地成本＋∑所建每座房屋建造成本） 注：房地产公司修建的别墅如果没卖出去，则该座房屋利润为0。;（2）消费者净收益计算方法： 买方收益＝买方价值－房屋交易价格。如果没有成交，则收益为0。注意，每位消费者交易不能出现负收益，否则要扣分。 （三）实验准备 ; 每家房地产公司在1张纸上，写好公司名称、组成人员姓名、学号及分工。绘制相关表格。 每位消费者绘制买方购买记录表。 二、实验步骤 每家公司总经理介绍自己公司的基本情况：公司名称、人员分工、口号，限1分钟。 ;（一）土地竞拍 1、1－5号地块采用密封价格法拍卖，每块地进行一轮拍卖，每轮拍卖时间3分钟。每轮拍卖，每家公司在小纸条上填写自己的出价（注意要写好公司名称，同时要保密），交给1号工作人员。1-3号地块报价最高者中标，4-5号地块报价第一高者中标 ，支付第二高者的价格。1号工作人员收齐后，将中标公司的纸条交给拍卖师，由拍卖师宣布中标公司名称和价格。1号工作人员做好记录。;2、6－7号地块采用英式（增价）拍卖法拍卖，每块地进行一轮拍卖。由拍卖师出一个底价20万，每家公司由财务总监举手加价，最后出价最高的公司获得该地块。1号工作人员做好记录。 3、8－9号地块采用荷式（减价）拍卖法拍卖，每块地进行一轮拍卖。由拍卖师拍卖师先出一个最高价300万，然后逐渐降价，第一个举手应价的公司获得该地块。1号工作人员做好记录。 ;（二）房地产开发 房地产公司对竞拍到的土地修造别墅，每块土地最多可修造3栋别墅，每修造一栋别墅另需建造成本20万元。房地产公司对每栋别墅进行编号，并算出其所摊土地成本、建造成本及总成本。 2号工作人员协助各组计算。 （三）房屋交易 1、 3号工作人员将代表买方价值的扑克牌发给每位消费者。;2、房地产公司销售总监负责销售别墅（公司其他人员可协助）。每交易成功一栋别墅，卖方需在房地产开发及交易记录表上填写好交易价格并让购买人签名，买方需填写好交易价格、房屋编号和销售公司名称。交易时间为15分钟。 4、交易结束后，卖方将房地产开发及交易记录表填好2号工作人员；买方将购买记录表上的买方价值和净收益填写好，将记录表和扑克牌交给3号工作人员。 5、2号工作人员核对每家房地产公司交易的???实性以及最后总利润，根据总利润进行排名，将排名报告给教师。;6、3号工作人员统计消费者净收益排名。将消费者净收益前五名的同学名字及排名顺序报告给老师。 7、由拍卖师当场宣布本次实验的各房地产公司的利润排名及消费者净收益前五名的同学名字。 三、实验报告 每家房地产公司总经理（公司其他人员协助）撰写实验报告。实验报告内容如下： 1、你的公司竞拍土地的出价策略是如何确定的？然后总结竞拍成功或失败的经验和教训。 2、对竞拍到的土地，你公司是怎样确定修建别墅数量的？又是如何确定每一栋别墅的出售价格的？然后记述房屋出售的过程及心得体会。 ;3、房地产开发中的固定成本和变动成本分别是什么？在市场需求一定的情况下，如何通过降低成本来获取竞争优势？