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第六章 物业管理法制 教学目标（5学时）熟练掌握物业管理制度的类型及物业管理法律责任，了解物业管理法律关系的要素和特征及物业管理法律规范的层次。 教学重点与难点：物业管理违法行为及其制裁和处理。 教学手段及方法：采用多媒体课件教学，课堂讲授及案例分析相结合 开篇案例: 刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。　　刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后管理处多次协调、回访，本着着重调解的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。 分析：1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。　　2、《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。　　3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。 第一节制定物业管理制度的法律基础 一、物业管理法律关系的要素 （一）主体：是指在物业管理活动中以自己的名义，依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织。法律所规定的物业管理法律关系的参加者。物业管理法律关系主体的资格是由法律规定的，它必须同时兼具两种资格或能力，即权利能力和行为能力。同时，物业管理法律关系的广泛性决定了物业管理法律关系主体的多样性。物业管理法律关系的主体主要包括：发展商、业主、业主大会和业主委员会、物业管理公司、物业使用人、行政管理机关及其他相关机构。这些主体可分为三大类：民事主体、行政机关和自律组织。 1．业主。业主是物业所有权人，按其拥有的物业所有权状况，又可分为独立所有权人和区分所有权人。由于购买了物业，购房人成了物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。现代物业区域各业主的权利形态一般是区分所有权。而且各业主之间共同关系之复杂已超出了传统民法的相邻关系，于是全体业主通过召开业主大会、选举业主委员会来实施自治管理。 2．开发商。开发商又称为发展商，即房地产开发企业，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。最初，物业是由开发商开发、建造并能通过房地产交易转移给业主的。在一定程度上说，开发商是物业的创造者，原始取得物业的所有权。在物业销售之前，开发商是物业的第一业主。开发商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开发商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。但是，根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，开发商须在法定期限内对其销售的商品住宅及其他住宅和非住宅的商品房屋承担保修责任。在保修范围内涉及物业管理的责任最终由开发商承担。另外，开发商作为第一业主，物业开始出售后的一段时期内仍持有较多所有权比例，因此有第一次选择物业管理企业的优先权与便利。开发商常直接以自己作为委托方，签订前期物业管理合同，并作为住宅等物业出售合同的附件。但是，对于住宅小区的物业管理必须采取招投标的形式选择前期物业管理的企业。 3．物业管理企业。物业管理企业根据物业服务合同接受业主或者业主委员会或者开发商的委托，依照法律的规定和合同约定，对物业进行专业化管理，是物业管理法律关系的重要主体。物业管理企业须经工商行政管理部门的核准登记以及颁发营业执照，接受房地产行政管理部门进行资质管理。 4．物业使用人。物业使用人又称非业主使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。物业使用人未与开发商、物业管理企业有直接关系，不是物业销售合同的当事人，也不是物业管理合同的委托方；物业使用人不是物业区域的区分所有权人，不具有成员权，一般不参加业主大会与业主委员会。但物业使用人却是现代物业区域的重要成员，无论是居住或非居住型物业，业主常将物业出租以获收益，另外还有其他多种合法占有物业但不拥有所有权的情形。为了能约束物业使用人的行为，保障物业使用人的权益，物业使用人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。所以物业使用人的权利义务不仅源自其与业主间租赁等合同的约定，而且也出自法律法规以及业主公约的规定。 5．其他相关机构。物业管理企业依据物业服务合