欧阳辉、刘一楠中国楼市可借鉴德国经验讲述.PDFVIP

欧阳辉、刘一楠：中国楼市可借鉴德国经验 2016 年初，以上海、深圳为主的一线城市房价继续上涨，而三四线城市房地产市场仍 面临较大去库存压力，房地产市场呈现“冰火两重天”。在目前供给侧结构性改革、房地产 去库存的背景下，如何推进房地产市场的良性运行成为各方关注的焦点。 纵观全球房地产市场，不少发达国家房地产市场也经历过巨大震荡。美国、日本均出现 过严重的楼市泡沫，泡沫破灭后对实体经济影响巨大，日本甚至出现“失去的十年”，而德 国的房地产市场则在较长的历史时期内保持平稳、良好运行。我们不禁思考：德国房地产市 场为何能够保持长期良性运行？德国房地产市场与中国相比有何特点？德国的成功经验对 中国房地产市场的发展具有何种借鉴意义？ 从20 世纪50 年代起，德国房地产市场可分为三个增长阶段，如图 1 所示：1958-1995 年，房价处于稳定上升期，年复合增速为5.3%；1996 年受到德国经济下行压力影响房地产 市场也陷入停滞，至2010 年的 15 年间，房价指数年复合增速为0.7%，几乎无增长；2010 年房地产开始回升，年复合增速为4.2% 。图2 显示德国房价与GDP 几乎保持同向变化，呈 现出高度相关，房价未出现大幅度、长期偏离基本面的情况。图3 表示德国房价与工资指数 呈现显著正相关，房价与工资水平增速基本保持一致。 （图1：德国房价指数的三个发展阶段。数据来源：OECD Analytical House Price database ） （图2 ：德国房价与 GDP 呈现高度相关性。数据来源：OECD Analytical House Price database, WORLDBANK ） （图3 ：德国房价与国民收入呈现高度相关性。数据来源：OECD Analytical House Price database, WORLDBANK ） 德国住房市场稳定运行的经验 德国房地产市场的稳定运行得益于良性的产业定位、稳定的货币条件、充分的住房供给、 合理的住房需求。 首先，德国将房地产作为具有福利性质的服务型产业，而非国民经济支柱产业。机械制 造、汽车、电子设备、化工制造是德国工业的四大支柱产业，现代制造业创造高附加值，工 业对GDP 的贡献程度接近35%；德国还具有发达的现代服务业，对GDP 贡献约25%，房 地产对经济的贡献仅占8%左右。房地产具有重要的社会福利性质，房地产“服务产业”的 产业定位决定了政府制定房地产政策的出发点和落脚点是保障居民住房需求。 目前中国制造业附加价值创造能力有待提升，尚不能成为地方经济发展的有力引擎，现 代服务业经济增量占比较低，因此房地产在中国的经济增长结构中发挥重要作用。从行业增 加值占GDP 比例看，2015 年房地产及建筑业对GDP 贡献约为13%；从投资上看，2015 年 全国房地产开发投资95979 亿元人民币，占全国固定资产投资的17.4%；此外，房地产业也 能有效促进其他关联产业，如钢铁、化工、建筑材料等多个行业发展。同时分税制改革使地 方财政收入减少，“土地财政”成为地方政府重要的收入来源。房地产对中国国民经济具有 重要作用，中德产业定位的不同决定了两国房地产的不同发展模式。 其次，德国房价的平稳发展得益于稳定的货币投放。具体我们考察两个指标，分别是M2 增速-GDP 增速、M2/GDP ，如表1 所示。M2 增速-GDP 增速表示支持实体经济增长之外的 货币供应增长率，衡量实体经济吸纳货币的能力。德国1996 年至2010 年M2 增速-GDP 增 速仅为1.92%、2010 年至2015 年该比例为2.82%，均显著低于中国同期M2 增速-GDP 增速 （7.4%、7.27% ）。M2/GDP 衡量产出一单位GDP 需要多少广义货币投放，德国M2/GDP 始 终稳定在 1 以内，不到 1 单位的广义货币投放可以带来 1 单位经济增长。2000 年后此比例 基本稳定在 0.7 左右，2008 年金融危机后该比例也保持稳定，没有出现大幅上升。而中国 M2/GDP 近期始终高于1，并呈现上升趋势，由2000 年的1.366 上升为2015 年的2.057 ，增 长幅度为50.6%。以上两指标说明德国实体经济吸纳货币能力较强，德国货币投放整体保持 稳定，经济中稳定的流动性为良性的房地产市场创造了货币条件。 （表1 中国、德国M2 增速-GDP 增速、M2/GDP 对比） 再次，德国实行由开发商、合作社共同建房、私人自建房、政府保障