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论集体土地上安置房安置模式利弊及对策探析 　　[摘要]随着我国市场经济体制的逐步确立，经济和社会发展步伐日益加快，城市范围进一步扩大，集体土地征收、集体土地上房屋拆迁引发大量的安置问题，安置房安置模式成为快速解决问题的关键。但该拆迁补偿模式在推广实施的过程中暴露出土地利用率低下、小产权房私下交易、配套设施不齐、被拆迁村民生活无保障等社会问题。文章仅以湘潭市荷塘安置区为例，就集体土地上房屋拆迁补偿安置房安置模式的利弊进行分析，并对安置房安置模式提出相应的改进措施与建议 [关键词]集体土地；拆迁；安置房安置模式 [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.183 1引言 随着社会经济的不断发展，湘潭市人口集聚加快，城镇化显著提高。2014年湘潭市城镇化率达到了54.02%，与2000年相比，城镇化率提高了18.08个百分点，14年间年均提高了1.5个百分点。2016年湘潭市城镇化率达58.1%，据钱纳里工业化阶段理论，湘潭市目前及以后在相当长的时间里仍将处于快速城镇化阶段。近十几年来，湘潭市城乡一体化加快，郊区大量集体土地征为国有土地，拆迁将是城市经济发展的必然趋势。为规范集体土地上房屋拆迁安置补偿标准，加快城镇化进程，同时保障被拆迁村民的合法权益，政府将《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》作为拆迁安置补偿的法律依据 该安置办法在促进城镇化水平，保障村民合法权益方面取得了较高的成就，但也暴露出许多社会问题。本文以湘潭市荷塘安置区为例，对村民进行访谈与问卷调查，同时走访了相关政府部门，其研究目的在于了解安置房安置模式实施后的效果，分析存在的优缺点，提出相应的改进措施与建议 2集体土地上房屋拆迁安置房安置模式概述 2.1安置房安置模式概述 安置房安置模式是集体土地上房屋拆迁补偿中一种重要的安置补偿模式，特指因城市发展壮大，政府征收集体土地及拆迁该土地上村民的住房，并在该土地上集中建房，以解决被拆迁村民的住房问题。本质上是货币安置与住房补助的结合体，该住房的土地所有权仍为集体土地所有，住户没有完整的产权，不能按揭，无法办理过户手续 2.2荷塘安置区概述 2.2.1项目建设背景 荷塘安置区源于湖南五江轻化集团投资建设的现代化示范性超大型商贸新城――中国中部国际商贸城的建设。为了保证项目的顺利进行，需要征用该地区的土地。根据《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》（潭政[2010]101号），该规划区内的住房安置采取公寓楼安置和住房货币补助两种形式，且就近选择了在荷塘乡建设安置区 2.2.2项目工程概况 荷塘安置区采用下店上居的商住楼行列式市场模式布局，确保每户拥有一套住房和一个店面。区内建筑层数5层，底层为商业铺面，二屋至五层为住宅，套内建筑面积70～140平方米不等，容积率约为1.0，建筑密度约35%。小区道路多与建筑物平行且沿着建筑物双边布置，与城市道路有多处交叉口，提高了交通的可达性和商业铺面的商业价值，但缺乏必要的物业管理、环卫及文化娱乐设施 3安置房安置模式的利弊分析 3.1安置房安置模式的利 3.1.1保存了拆迁村民的生活方式与社会关系 在拥有五千年农耕文明的农业大国，村民与市民有着不同的教育背景、社会关系与生活来源，如果不考虑村民的生活方式，违背村民的意愿，强行将村民赶上高楼，这种过度的城镇化手段，将不利于社会的和谐 荷塘安置区考虑到了村民的生活方式与社会关系：首先，考虑到农村住宅需“接地气”等因素，安置区建筑层数控制在五层以下；其次，预留了部分空地作为村民的自留菜地或家畜圈养地；再次，安置区选址采取就近原则，使留有种植地的村民在合理的农耕半径之内；最后，住房分配按村按组进行划分，这样就保持了原有的社会关系 3.1.2确保了被拆迁村民住有所居，解决了医保与社保问题 荷塘安置区安置模式是货币补偿与住房补助的结合体，确保了拆迁户的住房需求，解决了村民的医保与社保等问题。这样被拆迁村民充分相信政府，相信拆迁政策，有利于拆迁安置工作的顺利进行与社会稳定 3.1.3注重拆迁村民的生?a安置，保障基本生活来源 荷塘安置区为商住综合楼模式，区位条件较好，毗邻“中部国际商贸城”，随着中部国际商贸城的发展壮大，周边地区流动人口大量增加，拆迁村民可以将区内的商业铺面或其他物业出租，换取一定的收入来保障基本生活 3.2安置房安置模式的弊 3.2.1房屋空置率高，小产权问题严重 根据城乡规划法、房地产管理法以及土地管理法，荷塘安置区地块土地所有权为集体所有制土地，该类土地上的住房没有完整产权，不能办理过户手续，无法上市交易，实为城中村中的小产权房。荷塘安置区一期建设住房403套，实地调查数据显