赢商共享-2012新聚仁住宅户型分析52103959768.ppt.ppt

次卧室进深2.8米，空间局促，使用不便 卫生间、储藏室、阳台 卫生间 应有明厨通风和采光 公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利 仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室 储藏室（工人房） 对于面积标准较高的户型应设储藏空间 全封闭独立进入式空间，面积在3㎡以上 阳台 保证客厅有良好的视野和采光 客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性 卫生间干湿分离，但布置在门口，距卧室较远，使用不便 总体分析 功能分析 住宅风水 案例分析 朝向 门 房 灶 厕 朝向忌讳 住宅朝向忌讳 有道路直冲本户型 有建筑墙角正对本户型 有杆正对本户型 有两栋夹缝对着本户型 有天线、大树、灯柱、烟囱正对本户型 窗外见坟场 对着教堂、庙宇 对着医院 对着警署 风水评价要素 阳宅三要：门房灶 门 大门在户型设计中应讲究避让 大门正对电梯或楼梯是犯煞 大门不能正对厕门 大门不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对 其它门尽量不相对 户型风水评价要素：门 住宅风水 门冲 B户型大门直对电梯门，A户型大门直对消防楼梯门，在销售中可能会引起讲究风水的客户的不认同 住宅风水 门冲 未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想） 典型“葫芦串”户型，私密性较差 住宅风水 门冲 主卫门直冲主卧床不妥 大门直对客厅门窗不妥 住宅风水 门冲：设置玄关解决 在建筑设计中设置玄关，自然解决“门冲”问题 玄关可在装修时设置 住宅风水 户型风水评价要素：房 住宅风水 户型风水评价要素：灶 住宅风水 户型风水评价：厕 总体分析 功能分析 住宅风水 案例分析 1、朝向不好。 2、餐厅处于客厅和卧室之间，从卧室到客厅环绕一圈。 3、“开放工作间”太过浪费。本来应该是饭厅的。但是户型设计成那样，只能安排（1）的位置当饭厅。 4、动静和干湿分区不好，主卧安排在客厅和厨房洗手间之间是比较不合理的一种布局。 5、卫生间离客厅太远，餐厅自然采光较差。 户型点评 两室两厅 1、户型南北通透。各处均有直接采光。 2、主人房带阳台，充分考虑到两房业主之主人需要。私秘性不错，远离客厅，不会被其干扰。 3、大门虽浪费一些面积，但考虑到了住家的私密性要求，在里做一鞋柜，感觉也不错。 缺点是客厅没有阳台。 住 宅 户 型 分 析 课程目的： 增强建筑平面识别及分析的基本知识； 从整体到细部，熟悉户型分析的基本要素； 掌握常用的风水知识； 通过案例掌握房型分析的原则，提高房型分析的能力。 课程内容： 总体分析 功能分析 住宅风水 案例分析 周边环境 整体定位 容积率 整体规划 梯户比 单元平面 景观朝向 通风采光 层高 周边环境 对项目不利的生活设施变电站、泵站、污染场所、太平间、棚户区、在建或停工项目，规划未定的空地、精神病院 对项目有利的生活设施菜场、医院、超市商场、建材中心、学校、公园 周边环境对项目的影响 周边环境对户型产品的影响 1、建筑物建在立交桥旁。 2、建筑物建在交叉的大道旁。 3、建筑在加油站旁。 4、住宅位于玻璃幕墙对面。 5、阳台或主卧室正对大路呈一条直线。 6、阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角。 7、靠近铁路旁的住宅。 8、住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场、墓地等，或者面对工厂烟囱，则居往心态会大受影响。 周边环境 整体定位 户型与定位一致 容积率 双拼别墅 0.4 — 0.5　 联排别墅 0.6 — 0.8　 叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层） 花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层） 多层 1.2 — 2.0（6—7层） 小高层 1.6 — 2.2（8—11层） 高层 2.2 — 2.8（12—18层） 中高层 2.8 — 4.5（19—33层） 超高层 4.5——6（33层及以上） 容积率与单一物业形态的关系： 容积率越高，意味着建筑密度大，楼间距小，对视情况多 容积率低，每平米占有资源多，价格自然要高 整体规划 房产价值的唯一性： 相同户型，位置不同，价值亦不同 拥有资源的不尽相同（景观资源） 梯户比 单梯户数（每部电梯服务户数）与住宅的档次直接挂钩 2 3 4 6 单元平面 户型平面的优劣取决于建筑平面 点式楼 南北不通透，视线受阻 板式楼 南北通透，视线开阔 景观朝向 自然景观＞朝向＞小区景观 自然景观 ＞ 朝向 ＞ 小区景观 海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化 案例： 国都高尔夫花园 北向深圳高尔夫俱乐部球场 北向房好售 洪湖大厦 西向洪湖公园 西向房没有销售压力 朝向选择 广东以北居民：向北房终年无阳光 选择南向房